'패스트트랙' 도입으로 절차 단순화…부담금 폐지법 국회 문턱 못 넘어…재개발·재건축의 힘…광명시, 근로소득 증가율 전국 1위…거주지 기준 7년간 42% 증가…연평균 5.13%…광명시흥신도시·테크노밸리 개발 기대감도 높아(UP)
경기도 광명시 거주자의 연평균 근로소득 증가율이 전국 157개 시·군 가운데 가장 높은 것으로 나타났다. 대규모 재건축·재개발 아파트 입주가 이어지면서 서울에 직장을 둔 젊은 층이 꾸준히 유입되고 있기 때문으로 분석된다.
국세청의 '2024년 국세통계연보'에 따르면 2023년 기준 광명시의 '거주지' 기준 평균 근로소득은 4658만원이다. 7년 전인 2016년의 3283만원 대비 41.9% 늘었다. 연평균 증가율은 5.13%로, 이 기간 전국 157개 시·군 가운데 가장 높았다. 자치구를 합친 226개 기초지방자치단체로도 전국 3위에 해당하는 증가율이다.
높은 소득 증가율의 배경은 대규모 재개발·재건축에 따른 인구구조 변화로 보인다. 2010년을 전후해 철산·하안택지개발지구 내 노후 저층 단지를 재건축한 아파트 입주가 본격화하면서 서울에 기반을 둔 직장인들의 인구 유입이 잇따랐다는 것이다. 여기에 단독·연립·다가구 주택가가 몰려 있던 구도심 역시 아파트로 재개발되면서 이런 흐름이 빨라지는 모습이다.
이 지역 A공인중개사사무소 관계자는 "지하철을 이용한 서울 도심·강남 접근성이 좋은데다 새 아파트 입주로 주거환경이 개선되면서 주거지로 인기가 높아지고 있다"고 했다.
광명시의 근로소득은 '직장지(職場地)' 기준으로도 이 기간 3372만원에서 4591만원으로 36.1% 늘었다. 직장지 기준 연평균 증가율 역시 4.5%에 달한다. 이처럼 높은 증가율 덕에 광명시의 평균 근로소득은 2020년 68위에서 2023년 28위로 36계단이나 뛰었다.
광명시는 유망기업 유치와 고소득 일자리 창출 노력까지 더해지면서 과거 베드타운에서 일하러 오는 도시로 꾸준히 성장하고 있다고 설명했다.
전문가들은 광명시는 여전히 도시 성장 잠재력이 높은 도시로 꼽고 있다. 사실상 서울 생활권이라는 입지와 함께 여전히 젊은층의 유입을 견인할 대규모 개발 사업이 현재진행형이기 때문이다.
실제 광명시는 현재 도시 전체 면적의 42%에서 개발사업이 진행되고 있다. 특히 1271만㎡ 규모로 수도권 3기 신도시 중 최대 규모인 광명시흥신도시 개발도 2025년 보상 작업을 거쳐 본궤도에 오르게 된다. 광명시흥신도시에는 6만7000여 가구의 주택은 물론 97만4800㎡ 규모의 테크노밸리도 조성된다.
박승원 광명시장은 "베드타운으로 인식됐던 광명이 7년 만에 자족도시로서의 경쟁력을 입증했다"면서 "대규모 개발사업을 차질 없이 추진해 자족형 명품도시로 거듭날 것"이라고 말했다.
규제 완화로 재건축·재개발 활기…여의도·압구정에선 올해 시공사 선정
사업속도 더 빨라져…'패스트트랙' 도입으로 절차 단순화…부담금 폐지법 국회 문턱 못 넘어
요즘 재건축 시장이 왁자지끌하다. 발목을 잡고 있던 규제가 잇따라 풀리며 사업이 속도를 내고 덩달아 몸값도 뛴다. 바야흐로 ‘재건축의 봄’이 온 것이다. 서울 강북 등 낡은 주거지의 재개발도 탄력을 받고 있다.
빈 땅을 찾기 힘든 도심에서 새로운 주택을 늘리는 방안이 마땅찮다. 기존 주택을 허물고 더 많은 수의 주택을 새로 짓는 정비사업(재건축·재개발) 활성화는 바닥으로 떨어진 주택공급을 확대할 수 있는 청신호로 반길 일이다.
재건축 사업이 활기를 띠며 몸값도 뛰고 있다. 사진은 사업승인 단계에 접어들며 재건축이 본궤도에 오른 여의도. /사진제공= 영등포구청
●2024년 정비계획 결정 구역 크게 늘어
지은 지 50년에 가까운 아파트가 몰려 있는 여의도에서 대교아파트가 지난 2월말 사업승인(사업시행계획인가)에 필요한 서울시 심의를 통과했다. 조합은 2025년 안에 시공사 선정과 사업승인을 마무리할 계획이다. 앞서 한양아파트가 2024년 심의를 통과하고 사업승인을 준비 중이다. 2023년 말 시공사를 선정한 공작아파트도 사업승인을 앞두고 있다.
사업승인 이후엔 착공 전까지 조합원·일반 분양계획 수립만 남겨놓는다. 이미 조합까지 설립해 정비계획을 수립 중인 서울 강남구 압구정에서도 2구역이 올해 하반기에 시공사를 선정할 계획이다.
서울 양천구 목동 일대 목동신시가지 아파트 14개 단지가 재건축 본궤도에 오르고 있다. 14단지가 지난 6일 재건축 밑그림인 정비계획을 확정했다. 3100가구를 허물고 2023가구 많은 5123가구로 재건축한다. 지난해 6단지에 이은 두 번째 정비계획 결정이다. 이기재 구청장은 "연내 14개 단지 모두 정비계획 결정을 목표로 하고 있다”고 말했다.
서울시에 따르면 재건축·재개발 정비계획을 결정한 구역이 2023년 35곳에서 지난해 52곳으로 크게 늘었다. 올해 들어서도 벌써 10곳이다. 지난해 말 선도지구를 선정한 분당 등 수도권 1기 신도시 가운데 중동(부천)·산본(군포)이 올해 들어 전체 청사진인 기본계획을 마련했다. 분당 등도 기본계획 수립을 서두르고 있다. 기본계획이 정해지면 구역별로 정비계획을 세우게 된다.
재건축 활기는 문재인 정부 때 절정에 달했던 규제가 대폭 풀린 효과다. 재건축 여부를 가르는 안전진단 문턱이 낮아지면서 무엇보다 목동이 큰 혜택을 봤다. 6단지를 제외하고 나머지 13개 단지가 안전진단을 넘지 못하다 2023년 재건축 판정 기준이 확 내려간 뒤에서야 모두 통과했다. 안전진단에 붙잡혀 있던 서울 송파구 아시아선수촌 등 올림픽 아파트 3개 단지도 2023년 안전진단을 통과했다. 이중 올림픽훼밀리타운이 지난해 11월 정비계획안을 공개하며 사업계획 수립을 위해 잰걸음을 하고 있다.
●조합 설립 요건 완화되고 통합심의 확대
이미 안전진단을 거친 구역들의 사업에 가속도가 붙은 것은 각종 영향에 대한 통합심의 덕이다. 정비계획 변경과 사업승인에 필요한 교통·건축·경관·교육·환경 등 평가를 각각 따로 개별심의해야 했으나 지난해 초부터 통합해 심의할 수 있게 됐다.
2년 이상 걸리던 심의 기간이 6개월 정도로 줄어들었다. 대교 재건축조합 관계자는 "통합심의를 3개월 만에 통과했다”고 말했다. 서울시는 지난해 4월부터 11차례에 걸쳐 대교 등 모두 26곳 재건축·재개발 사업을 통합 심의했다.
사업이 순항하면서 재건축 단지 가격이 강세다. 대교 전용 95㎡가 1월 역대 가장 비싼 24억원에 거래됐다. 앞선 최고가인 지난해 7월 22억8000만원보다 1억2000만원 올랐다. 압구정 2구역 전용 170㎡는 지난달 직전 거래가격보다 3개월 새 7억5000만원 뛴 78억원에 거래되며 최고가 기록을 경신했다. 목동 14단지 전용 108㎡와 55㎡의 지난달 실거래가가 각각 21억원과 13억원을 넘겼다. 지난해 상반기보다 1억~2억원가량 상승했다.
앞으로 재건축 사업 속도가 더욱 빨라질 전망이다. 재건축 문턱이 사실상 없어지고 심의 기간도 추가로 단축되면서 이른바 ‘패스트트랙’을 타기 때문이다. 지난 1월 말 관련 법이 개정돼 5월부터 재건축 조합 설립 동의요건이 완화된다. 지금까지는 동별과 단지 전체 동의요건이 각각 과반수·75% 이상이었으나 앞으로 각각 3분의 1 이상· 70% 이상이면 된다. 사업승인 통합심의 대상이 소방설계·재해영향으로 확대된다.
재건축 안전진단이 이름도 바뀌면서 생겨난 지 31년 만에 유명무실해진다. 6월부터 안전진단 명칭이 ‘재건축진단’으로 변경된다. 재건축 여부를 판단하는데 건물 안전성을 따지지 않겠다는 의미인 셈이다. 건물이 구조 등에서 안전해도 재건축이 가능해 더는 재건축의 걸림돌이 되지 못한다. 재건축진단은 이미 상당 부분 사업을 진행한 사업승인 전까지만 실시하면 된다.
국토부 관계자는 “정비구역 지정 전에도 조합설립 추진위를 구성할 수 있고 사업승인 이후 조합원 분양 통지 기한이 120일에서 90일로 단축되는 점도 사업 속도를 높이는 데 도움이 될 것”이라고 했다.
●재건축부담금 폐지법안 국회 계류 중
여기에다 가속도가 붙는 재건축 사업이 날개까지 달 수 있다. 정부가 추진하는 ‘재건축·재개발 촉진 특례법’ 제정안이 국회에 올라가 있다. 이 법안은 심의 통합을 넘어 절차 통합을 담고 있다. 사업 초기의 기본계획과 정비계획을, 조합 설립 후 사업계획 수립 단계의 사업승인과 관리처분(분양계획) 각각 동시에 처리할 수 있게 했다. 재건축·재개발 조합 관계자는 “초기와 막판의 인허가에 진이 빠지는데 절차가 단순해지면 사업이 한결 쉬워질 것”이라고 말했다.
하지만 잇단 규제 완화에도 남아있는 ‘가시’가 성가시다. 재건축분담금이다. 지난해 대폭 줄어들었지만 그래도 강남 등 집값이 비싼 지역에선 억대에서 수십억대로 예상된다. 강남 1호 부과 대상인 서초구 반포동 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 자료 제출을 미루며 버티기를 하고 있다.
지난해 정부는 폐지키로 했고 폐지법안이 국회에 계류 중이다. 재건축 속도가 붙은 압구정 등 강남과 여의도, 목동, 1기 신도시 등에서 주민들이 재건축분담금에 놀라 ‘억’ 소리를 내며 제동을 걸기 전에 가시는 미리 뽑아버리는 게 낫다.
1억 받고하던 재건축, 이젠 분담금만 10억…헛도는 공급대책
초과이익 환수제·기부채납 등 저층 아파트 겨냥한 각종 규제…중층 재건축 막아 공급 차질…분담금 재산정 곳곳서 파열음…공공기여 방식 놓고도 갈등…크게 오른 공사비 대책 시급
2000년대 초반만 해도 재건축은 '황금알을 낳는 거위'였다. 용적률 70~130% 안팎의 5층 아파트가 용적률 250~300%(약 25층) 고층 아파트로 변신하는 경우가 많아 사업성이 뛰어났기 때문이다.2009년 입주한 반포자이(옛 반포주공 3단지)는 전용면적 50㎡ 소유자가 84㎡(34평형)를 선택하면 1억원가량 돌려받았다.
개포·잠실·청담·도곡을 비롯한 서울의 다른 저층 재건축 단지도 상황은 비슷했다. 당시 재건축·재개발 관련 제도는 개발로 얻은 시세 차익이 개인에게 집중되는 것을 막는 데 방점을 찍었다. 초과이익을 부담금으로 일부 걷고 새로 지은 집을 임대주택으로 제공하게 했다. 단지에 딸린 땅을 국가에 기부채납하도록 했다.
하지만 지금 재건축 시장은 주로 15층 안팎의 중·고층 단지가 대상이다. 15일 서울시에 따르면 준공된 지 30년 이상이 지나 재건축이 가능한 노후 단지 가운데 현재 용적률이 230% 이상인 단지는 모두 8만7000가구에 이른다. 이들은 점점 심해지는 공사비 갈등과 눈덩이처럼 불어나는 추가 분담금 문제까지 겹치면서 재건축 진행이 여의치 않다.
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서초구 신반포2차 전용 69㎡(옛 22평형)를 보유한 조합원이 비슷한 크기의 전용 65㎡ 아파트(27평형)를 받기 위해선 4억6100만원을 내야 할 것으로 추정된다. 이 조합원이 전용 84㎡를 선택하면 10억원을 분담금으로 내야 한다. 비슷한 지역이지만 20여 년 만에 사업성은 완전히 달라졌다.정부가 최근 재건축·재개발 사업성을 높이겠다는 지원책을 발표했지만 상황이 쉽게 변하지 않을 거라는 전망이 나온다.
특히 정부 대책이 정비사업 초기(안전진단~조합 설립)에 초점을 맞추고 있어 중·후반(사업 시행~준공) 단계 사업지는 '영향권 밖'이라는 분석이 많다. 개발이익 환수에 대한 사회적 합의 문제, 공공기여와 관련한 갈등 조정 기능 부재, 급등한 공사비 안정화 방안은 아직 손도 대지 못했기 때문이다.재건축 초과이익환수제가 2018년 1월 부활한 이후 재개발·재건축 사업성은 '엎친 데 덮친 격'으로 더 떨어졌다. 대치 쌍용1·2차 같은 단지들이 사업 진행을 멈췄을 정도다.
이에 정부가 재건축 부담금을 줄여주는 방안을 발표하고 부과 절차를 시작했지만, 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)을 포함한 대상 단지 주민들은 구청이 요청한 서류 제출을 거부하고 있다.국토부에 따르면 재건축 부담금 대상 단지 중 현재 입주가 끝나 부담금을 재산정해야 하는 곳은 전국 36개 단지, 약 1만가구에 달한다. 하지만 재건축·재개발에 따른 이익을 개인에게 100% 부여할 수 없다는 반론도 만만치 않아 진통은 계속될 전망이다.
공공기여는 최근 사업 속도를 늘어뜨리는 요소로 가장 많이 지적된다. 정비사업 현장마다 이와 관련된 유형과 가격, 설치 후 활용 방안까지 모든 측면에서 문제가 발생하고 있다.재건축·재개발 조합들은 정부가 조합에서 사들이는 임대주택 가격을 더 올려줘야 한다고 주장한다. 8·8 부동산 대책에서 임대주택 매입가격 기준을 40% 이상 올렸지만 이 정도로는 현실과 맞지 않는다는 것이다.
논란의 발단은 '지하층 공사비'. 지방자치단체가 임대주택 인수가격을 계산할 때 지하층은 대상에서 제외하는데, 이게 재건축·재개발 사업성을 떨어뜨린다는 주장이다. 그러다 보니 정비사업 조합의 불만이 크다. 일부 조합들에선 임대주택 입주민의 지하주차장 이용을 막아야 한다는 주장까지 나온다.
공원 기부채납 규제 완화도 법을 고쳐야만 가능하다. 현행법상 재건축 용지 면적이 5만㎡ 이상인 곳은 1가구당 공원 면적을 3㎡ 확보해야 한다. 하지만 1980~1990년대 택지지구로 개발된 강남구 개포동·양천구 목동·노원구 상계동 일대에는 이미 공원 용지가 넉넉하다. 그런데도 재건축 과정에서 공원을 의무적으로 확보해야 해 도리어 용적률을 최대치까지 올리지 못하고 있다.
그간 공공기여 관련 논란은 가격 가치를 둘러싼 문제였다. 하지만 최근에는 유형과 관련한 새로운 잡음도 나타나고 있다. 영등포구 여의도 시범아파트는 데이케어센터(노인요양시설) 공공기여 방안을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있다. 서울시가 용적률 최대 400%, 최고 65층 혜택을 주는 대신 노인 주간 보호시설인 데이케어센터 설치를 요구하자 일부 주민들이 반대하고 있다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "공공기여 관련 잡음이 있다고 없앨 수는 없는 일"이라며 "정부나 지자체가 주민과의 갈등 조정 기능을 높이는 등 보완책을 고민해야 한다"고 말했다.공사비 갈등에 대한 해결책 역시 미비하다는 평가가 많다. 정부가 대규모 사업장에 전문가 파견을 의무화하고 공사비 검증 인력도 확대하겠다고 했지만 강제성이 없어 실효성이 떨어진다는 지적이다.
정비업계 관계자는 "정부가 전문가 파견을 의무화해 중재한다고 해도 양쪽에서 받아들이지 않아 민사소송까지 가는 경우가 많다"고 지적했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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