초고령사회, 노인 위한 주택은…전국에 있는 노인 주택·주거시설…수용 인원 기준 2만2615명 불과…수요 적어 공급시장도 형성 안 돼…단순히 주거 형태만 갖추면 실패…노인 요구 맞춘 복지서비스 필요…식당 갖추지 못하면 제 역할 못해…연령·건강·수입 따져 다층화해야
‘시니어 주택, 실버타운, 노인복지주택, 고령자복지주택….’ 국내에서 통상 노인들을 위한 주거시설을 언급할 때 사용되는 용어들이다. 부르는 형태가 여러 갈래인 만큼 노인을 위한 주거시설도 많을 것 같지만 실제 그 수를 노인 인구와 비교해보면 아직 턱없이 적다.
정부가 제시한 국내 ‘시니어 레지던스’ 수는 2023년 기준 누적 1만2962세대(노인복지주택+고령자복지주택)로, 같은 해 말 65세 이상 인구 대비 0.13% 수준이다.노인 단독가구 및 중·후기 고령 인구 증가 속 노인 주거시설에 대한 수요 확대가 본격화할 때를 대비한 산업 구조·정책 마련이 필요하다는 목소리가 잇따른다. 초고령사회가 본격화하면서 고령자에 ‘불친절한’ 기존 주택 대신 고령자 친화 주택·주거시설로 눈을 돌릴 수 있도록 선택지를 넓혀나가는 노력이 필요한 시점이라는 것.
단순히 주택 수만 늘릴 것이 아니라 노인 인구 내에서도 경제력은 물론 연령대와 건강 상태 등을 세분화하고 이에 맞는 서비스를 접목하는 방향으로 노인 주거시설 발전을 고민해야 할 때라는 지적이 나온다.4월1일 업계에 따르면 현재 일상생활이 가능한 노인들을 대상으로 한 노인 주택·주거시설은 크게 ‘노인복지주택’과 ‘양로시설’, ‘고령자복지주택’으로 분류할 수 있다.
고령층 친화 주거 공간과 더불어 일상생활에 필요한 편의와 서비스를 제공하는 곳들이다.노인복지주택(60세 이상 대상)과 양로시설(무료·실비는 65세, 유료는 60세 이상)은 보건복지부가, 고령자복지주택(65세 이상)은 국토교통부가 담당한다. 노인성 질환 등으로 일정 등급 이상의 요양등급을 받은 노인들이 거주하는 시설은 노인요양시설로 따로 구분된다.
●초고령사회 ‘노인 주거’ 對比는 미비
2023년 기준 전국에 공급된 노인복지주택은 9006세대, 고령자복지주택은 3956세대다. 세대가 아닌 입소 인원으로 집계하는 양로시설의 입소정원은 총 9653명 수준이다. 이들 주택·시설을 모두 합산(2만2615명)해도 같은 해 말 65세 이상 주민등록인구 수(973만411명) 대비(對比) 0.23%(주택은 세대별로 1명씩 거주한다고 가정)에 불과하다.
현장에서는 노인들의 전용 주거시설에 대한 경험 부족에서 비롯된 아직은 저조한 수요와 이로 인해 공급 시장이 활성화되지 못한 점 등이 원인으로 지목된다.‘실버타운 사용설명서’ 등을 쓴 이한세 숙명여대 실버비즈니스학과 초빙교수는 “일반적으로 어르신들이 집을 떠나서 다른 곳으로 이사해 간다는 것을 굉장히 낯설어한다”며 “수요자들이 적극적으로 원해야 시장에서 반응하는데 아직 그렇지는 않은 상황”이라고 진단했다.
문제는 점차 늘어날 수 있는 노인 주택·주거시설 수요에 대한 대비가 미비하다는 점이다. 한국보건사회연구원의 노인실태조사에 따르면 건강이 유지되는 경우에도 식사, 생활편의 서비스 등이 제공되는 주택에서의 거주를 희망한다는 응답 비중은 2017년 0.2% 수준에서 2023년 4.7%로 늘었다.특히 눈여겨봐야 할 지점은 중산층이 선택할 수 있는 시설이다.
부유층에게는 이들을 타깃으로 한 노인복지주택과 유료 양로시설이, 저소득·서민층에게는 고령자복지주택과 무료·실비 양로시설이라는 선택지가 있는 반면 중산층 대상 시장은 아직 협소하다. 현재도 중저가의 노인복지주택이 있으나 종교재단 등에서 운영하는 곳들로 수익성을 다소 양보하고 사회공헌 측면에서 운영되는 사례들이라는 한계가 있다.
최희정 웰에이징연구소 대표는 “중산층을 대상으로 비어있는 이 사각지대까지 포함해 당분간 어느 수치만큼은 주거 선택지를 늘려야 할 것”이라며 “일정 부분은 제도를 바꾸면서 중산층 정도가 들어갈 수 있는 주택을 늘려야 한다”고 말했다.
●“다층화된 노인 맞춤 서비스 필요”
단순히 세대 내부를 고령 친화적으로 꾸미는 게 아니라 노인 입주자의 요구에 맞춘 종합적인 복지서비스가 꾸준히 뒷받침돼야 한다는 점도 전문가들이 강조하는 지점이다.이 교수는 “제일 중요한 것 중 하나가 식당으로, 식당이 없으면 진정한 시니어 주택으로 보기 어렵다”며 “식사 제공이 있고 없고에 따라 (노인들의) 생활 패턴이나 건강 등에서 엄청난 차이가 난다”고 강조했다.
최 대표도 “‘지금 절대적으로 수치가 부족하니까 많이 만들어야 돼’라는 방식으로 접근해서는 안 된다”며 “(노인들이) 건강 수명 연장의 관점에서 라이프스타일을 존중받으며 살 수 있도록 하기 위해선 단순히 주거 공급의 문제만이 아니라 사회 참여, 다세대 교류 등의 요소를 포함한 맞춤형 서비스를 어떻게 구체적으로 갖춰갈 것인가가 중요하다”고 역설했다.
노인 인구 내에서도 집단이 다층화되고 있는 만큼 연령대 및 건강 상태 등에 따른 구분과 각 층에 걸맞은 서비스를 제공하기 위한 고민 역시 필요한 시점이다.이 교수는 “(노인 집단을) 구분하지 않고 몽땅 노인이라고 얘기하다 보면 (정책 등이) 어느 장단에 맞추는지 모르게 된다”고 지적했다.
그는 노인들의 연령대를 전기·중기·후기로 나누고, 건강과 경제력은 각각 상·중·하로 구분해 27개의 집단으로 세분화한 뒤 각 집단에 맞는 서비스·시설을 고민할 필요가 있다고 제언했다.유선종 건국대 부동산학과 교수는 “지금은 건강한데 몸이 안 좋은 상태에 들어가게 되는 과도기에 있는 분들이 들어갈 수 있는 시설이 없다”며 “이러한 영역이 만들어져야 할 필요가 있다”고 말했다.
'중산층 노후 대안' 실버 스테이···'식당 없는 실버타운' 우려
장기 민간 임대 '실버 스테이' 본격화…비용 부담에 식당 운영 무력화 우려…의무식 전제 없이 차별성 유지 어려워
중산층 고령자를 위한 주거시설 ‘실버 스테이’가 본격 추진되면서 식당 등 필수 서비스 운영을 두고 실효성 논란이 제기되고 있다. 입주자와 사업자 모두 비용 부담을 우려하는 구조에서 실버스테이가 일반 임대주택과의 차별성을 유지할 수 있을지 주목된다.장기 민간임대주택인 실버 스테이의 운영 지침에서 식당 운영 등 핵심 생활 서비스는 민간사업자 자율에 맡겨져 있다.
고령층 입주자는 비용에 민감해 실제 식사 이용을 꺼릴 수 있고 사업자는 고정비 부담 등 수익성 확보가 어려울 수 있다는 분석이 나온다. 일각에선 실버 스테이가 당초 기대와 달리 고령자 맞춤형 주거 기능을 충분히 수행하지 못할 수 있다고 우려한다.
장기 민간 임대 실버 스테이 세대 공동 거주 단지 /국토교통부
정부는 고가의 민간 실버타운과 공공 고령자 복지주택 사이에 있는 중산층 고령자를 위한 대안으로 실버 스테이를 추진하고 있다. 실버 스테이는 공공이 지원하는 부지에 민간사업자가 장기 임대주택을 공급하는 구조로 고령자 특화 서비스와 복지시설을 포함한 새로운 형태의 민간임대주택이다.
실버 스테이는 만 60세 이상 무주택자를 우선 대상으로 하지만 기존 고령자 복지주택과 달리 유주택자나 가족 동거도 허용된다. 단지 전체를 실버 스테이로 구성하거나 고령자와 자녀 세대가 함께 사는 ‘세대 교류형’으로도 운영할 수 있다. 초기 임대료는 유사 노인복지주택 대비 95% 이하로 책정되며 계약 갱신 시 연 5% 이내 인상 제한이 있다.
한국토지주택공사(LH)는 2024년 12월 경기 구리시 갈매 역세권 B2 블록을 실버 스테이 시범 사업지로 지정하고 민간사업자 공모를 실시했다. 2025년 하반기 의왕·파주 등에서도 약 600가구를 추가로 공모할 계획이다. 다만 입주자는 대부분 고령층으로 임대료와 서비스 가격에 민감한 특성이 있어 수익성 확보에는 한계가 있을 것으로 보인다.
비용을 줄이기 위해 최소 인력만 배치된 건강관리센터나 커뮤니티 공간 수준에 그칠 수 있다. 이런 구조라면 실버 스테이가 일반 임대주택과의 차별성을 갖기 어렵다는 지적이 나온다.
'실버스테이 시범사업 민간사업자 공모지침서' 제4조(사업내용) 중 운영기준 /한국토지주택공사
LH가 공고한 민간사업자 공모지침서에 따르면 식사 운영기준은 ‘입주자에게 식사 제공을 해야 하며 식사 제공 횟수는 월 30식 이상의 범위에서 사업자가 자율로 정한다’고 명시돼 있지만 제공 횟수나 방식에 대한 구체적 기준은 없다. 정부의 운영비 지원도 명시돼 있지 않아 사업자가 식당 운영에 필요한 인건비·식자재·설비 비용을 자체 부담해야 한다.
입주자들이 비용 부담을 이유로 식사를 기피할 경우 고정 수요 확보도 불확실하다.이선엽 케어오퍼레이션 부대표 “실버 스테이의 취지와 방향성은 긍정적이지만 공공성이 강조되다 보니 비용 부담에 민감한 일반 또는 저소득층이 주 수요층이 되는 구조”라며 “생활비와 서비스 요금을 감당할 수 있는 수준이 제한되므로 제공할 수 있는 서비스도 제한될 수밖에 없다”고 말했다.
특히 비용 부담이 큰 서비스 중 하나인 식사에 대해 그는 “한 끼 식사비가 최소 1만원 수준인데 월 30식 기준으로 2인 가구라면 60만원이 든다”며 “이 구조에서는 실질적인 이용률이 낮을 수밖에 없고 의무식이 아니면 식사하지 않는 경우가 많다. 실제 프리미엄 실버타운에서도 의무식이 아니면 평균 식사 이용률이 30% 초반에 그친다”고 설명했다.
입주자 수요 확보가 쉽지 않은 상황에선 사업자도 수익성을 확보하기 어려운 구조적 한계가 따른다. 이 부대표는 “현재 구조는 수익을 내기 어렵다”며 “식당 운영이 불가능하다고 보긴 어렵지만 극복 과제가 많다. 사업자에게 최소한의 고정비는 확보돼야 한다”고 했다.그는 “일반 아파트에 살던 어르신이 실버 스테이에 들어와 건강이 개선될 수 있는 핵심 요인이 바로 식사다”라며 “실버 스테이가 고령자를 위한 주거 모델이라면 식사는 반드시 포함돼야 한다.
입주자 선정 시 의무식에 동의한 사람만 선발하는 방식이 바람직하다”고 제언했다. 이어 “지역별 여건에 따라 차이가 있다. 외곽이나 지방의 경우 장 보러 가는 것도 쉽지 않기 때문에 의무식이 더 필수다”라고 강조했다.그러면서 “결국 수요층은 더 세분화될 것이고 일정 비용을 감당할 수 있는 가구라면 실버 스테이의 본래 취지에 맞게 운영될 수 있다”며 “사업자에게 최소한의 수익이 보장되는 구조가 전제돼야 지속 가능한 운영이 가능하다”고 덧붙였다.
고령친화 설계·복지서비스 결합…“안전·취미 함께 누려요”
시흥은계LH 고령자복지주택…정부, 65세 이상 무주택자 대상…원룸형 임대주택 190가구
공급…문턱 없애고 내부 안전 손잡이…욕실엔 ‘비상콜’…임대료도 저렴…인근 복지관서
다양한 취미 활동…간호사 ‘건강 체크’…점심도 제공…전국 3133가구… 지속 확대 필요
“이런 봉(棒)이 있다는 게 얼마나 편리한지 몰라요. 넘어지려다가도 딱 잡을 수 있고, 앉아서도 잡을 수 있고. 이런 게 참 좋죠.”
경기 시흥시 시흥은계LH7단지 내 고령자복지주택에 거주하는 이옥자(81)씨는 집 내부 욕실에 설치된 안전 손잡이를 소개하며 이같이 말했다.
경기 시흥시 시흥은계LH7단지 내 고령자복지주택에 거주하는 이옥자(81)씨가 집 내부 욕실에 설치된 안전 손잡이를 소개하고 있다.
지난 3월26일 방문한 이씨의 보금자리에선 노인 주거생활에 장애가 되는 요인이 모두 사라진 게 눈에 띄었다. 문턱이 없는 것은 물론 미닫이 욕실문과 세대 내 안전유도등과 같은 고령친화 설계가 곳곳에 적용됐다. 응급 시 누르면 바로 외부에 상황을 알릴 수 있는 ‘비상콜’도 욕실 한편에 자리했다.
과거 시흥시 매화동의 한 단독주택에 월세로 살다 2019년 고령자복지주택에 입주했다는 이씨는 “보다시피 아무 턱이 없어 좋다”고 만족감을 표했다. 고령자복지주택은 65세 이상 무주택 고령자를 대상으로 정부가 공급하는 임대주택이다. 시흥은계LH7단지의 경우 702동에 전용면적 23㎡ 원룸형 190가구가 마련돼 있다. 정부는 앞으로 이런 주택공급을 더 늘려 초고령사회 노인 주거 복지 향상에 힘쓴다는 계획이다.
김은솔 시흥시북부노인복지관 대리는 “혼자 거주하시는 분들이 대부분”이라고 설명했다.이 단지의 핵심은 노인들을 위한 질 좋은 복지서비스가 꾸준히 뒷받침된다는 점이다.
한국토지주택공사(LH)에서 입주와 전반적인 아파트 시설 관리 등을 담당하고, 복지 프로그램 운영은 단지와 붙어 있는 시흥시북부노인복지관이 맡고 있다. 복지관에서 제공하는 평생교육 프로그램 등을 통해 이웃들과 교류하고, 신체 활동도 늘어나게 되는 구조다. 이씨도 입주 후 복지관에서 다양한 강의를 들으며 이웃들과 친분을 쌓았다고 한다. 그는 “한 반에 15∼20명이 강의를 듣는데, (강의를) 3개 들으면 50명 정도를 알게 되는 것”이라고 말했다.
복지관에 상주하는 간호사는 주 1회 고령자복지주택 입주민 집으로 찾아가 건강상담을 한다. 김연희 간호사는 “기본적으로 혈압이랑 혈당 체크하고, 어르신들이 건강과 관련해 궁금해하시는 것들을 상담해드린다”며 “어르신들과 대화를 나누면서 고립감을 낮추는 활동도 하고 있다”고 말했다.복지관 내 ‘건강밥집(경로식당)’에서 제공하는 점심 식사도 주요 서비스 중 하나다. 가격은 4000원(일반회원 기준)으로 저렴한 편인 데다 기초생활수급자는 무료로 이용할 수 있다. 외출이 어려운 고령자복지주택 입주민을 대상으로는 주 3회 무료 식사 배달도 운영한다.
시흥은계LH7단지 고령자복지주택 월 임대료는 보증금 1366만원에 10만6340원 수준이다. 수급자는 보증금 234만9000원에 4만6790원만 내면 된다. 정부 재정이 투입된 사업이라 낮은 가격에 다양한 복지서비스 제공이 가능한 것이다.
민간 실버타운의 임대료를 부담하기 어려운 주거 취약 노인들을 대상으로 한 고령자복지주택은 꾸준한 공급이 필요한 상황이다. LH에 따르면 2024년말까지 실제 입주 및 운영관리가 이뤄지고 있는 전국 고령자복지주택은 3133가구다. LH 관계자는 “공모 기준으로는 66개 지구 약 7000가구 규모”라며 “후보지 선정 및 공모를 꾸준히 추진할 계획”이라고 말했다. 정부는 최근 공공주택특별법 시행규칙을 개정해 고령자복지주택 입주 기회도 넓혔다.
당장 돈 없는 노인들…시니어 레지던스보다 급한 것은?
월세 내는 시니어 하우징 입주…재산소득 없는 노인은 ‘그림의 떡’…일본은 청소, 식사 생활지원 ‘그룹홈’…돌봄, 간병 포함된 유료 노인홈 등 활성화
만 65세 이상 고령자에게 '노후를 보내고 싶은 방법'을 물었다. 취미활동 44%, 여행·관광은 22.4%다. 예상대로다. 소득창출 활동, 즉 '돈벌이'는 12.7%에 그쳤다.
현실은 달랐다. '노후생활 방법'을 물으니 순위가 확 바뀐다. 취미활동은 여전히 많지만, '돈벌이' 비중이 32.2%로 치솟아 2위를 차지했다. 여행은 29.7%에서 5.2%로 곤두박질 쳤다. 지난해 통계청의 사회조사 결과다.시니어 레지던스에서 제공하는 각종 서비스에 다들 관심은 많다.
하지만 들어가서 살 수 있을 만큼 일정한 재산소득이 발생하는 노인은 많지 않다. 만 60세 이상의 '생활비 마련 방법'을 보면 국가나 자녀가 준 생활비를 제외하면 근로·사업소득이 76%를 차지했다. 연금이나 퇴직급여는 29%, 재산소득은 8.1%에 불과했다. 은퇴 이후에도 일을 해야 생계를 이어갈 수 있다는 것이다.
시니어 레지던스에서 월세를 부담하며 살기 위해선 재산소득이 필수다. 한국의 노인이 이를 감당하기엔 역부족이라는 지적이다. 만 60세 이상 고령자 중 70%는 향후 살고 싶은 곳으로 '자기 집'을 선호한 이유다. 양로·요양시설은 8% 수준이다. 시니어하우징뿐 아니라 재가요양서비스의 활성화도 시급하다는 목소리가 나오는 배경이다.
●노인 70%는 “살던 집에서 계속 살래”
대신증권은 2024년 8월 '노인을 위한 집은 있는가'라는 보고서에서 "고령가구는 기존 거주지에서 머무르려는 '에이징 인 플레이스(Aging in Place)' 성향을 강하게 갖고있다"고 분석했다. 그러면서 대신증권은 "미국이나 일본처럼 시니어하우징이 성숙한 국가라도 본인이 살던 집에서 사는 사람의 비중이 가장 높다"고 지적했다. 결국 "주택 개조와 재가요양서비스가 더 클 것으로 보는 관점 또한 존재한다"고 보는 이유다.
보고서는 한국의 경우 특히 전세제도의 존재 때문에 시니어하우징에 대한 수요가 약하다고 분석했다. 임대인이라면 집을 팔지 않아도 전세임대를 놓아 현금을 확보할 수 있다. 임차인으로 지내면서 현금 지출 없이 살 수도 있다.그럼에도 고령에 접어들수록 단지 구성이나 유닛(평면), 개별 동의 설계나 어메니티 등이 중요해진다.
돌봄 서비스나 케어·의료 서비스 제공, 접근성 등도 고령자가 높은 주거수준을 유지하는 데 중요한 요인으로 작용하고 있다. 이를 최소한 충족할 수 있는 서비스가 필요하다는 게 보고서 지적이다.
국내에선 이런 서비스가 '걸음마' 단계다. 케어닥은 돌봄 업계 최초로 시니어 보호자와 종사자를 연결하는 플랫폼을 내놨다. 인력 매칭으로 시작해 방문요양서비스를 직접 제공하고, 시니어 관련 제품이나 식사 등을 유통하고 있다.
강효진 케어닥 시니어하우징 디자인 연구소장은 "시설에 입소하기 전에 '에이징 인 플레이스'를 하면서 인력이나 제품 등으로 삶의 질을 유지할 수 있는 서비스를 제공하고 있다"며 "입소를 최대한 늦추다가 자녀가 돌보지 않더라도 즐겁게 살아갈 수 있는 모델이 많이 부족한 상"이라고 말했다.
●시니어주택 공급 어려워…“비싼 땅값이 원인”
집에서 머물다보면 생기는 문제가 '고립'이다. 강 연구소장은 "눈이 더 많은 게 안전할 때가 있다"며 "규모의 경제를 잘 갖춰서 자기 일과를 다양하게 선택할 수 있는 시니어 주택이 늘어나야한다"고 말했다.하지만 당장 시니어주택을 늘리기 쉽지 않다는 게 업계 설명이다. 자기 집에서 살길 바라는 고령자가 시니어하우징을 이용토록 하려면 자기 집에서 가까운 곳으로 이사간다는 느낌을 줘야한다.
도심 곳곳에 소규모로 여러곳 들어서도록 지원해야 한다는 것이다.국내에서는 서울시 어르신안심주택과 국토교통부의 실버스테이가 추진되고 있다. 어르신안심주택은 역세권이나 병원 근처에 무주택자인 노인이 주변 시세의 30~85% 가격으로 살 수 있도록 하는 시니어 주택이다. 민간사업자에겐 용적률 상향 혜택을 주고 80%는 임대, 20%는 분양을 허용해 사업성을 높여줬다.
하지만 현실은 녹록치 않다. 제도가 도입된 지 반년가량 됐지만 민간사업자를 모으기 쉽지 않은 것으로 전해진다. 원인은 토지 매입에 따른 금융비용이다. 토지를 새로 매입해 어르신안심주택을 공급하면 고금리로 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜야 한다. 이 때 서울시가 건설자금대출을 최대 240억원까지 저리로 내준다. PF금리가 연 5% 수준인데 서울시가 최대 2%포인트까지 지원하고 있다.
사업자는 연 3%의 금리 부담만으로 PF를 일으켜 어르신안심주택 공급을 위한 토지를 매입할 수 있다는 얘기다. 연간 4억8000만원까지 이자를 아낄 수 있다.
정부가 도입하는 '실버스테이'는 만 60세 이상이 응급이나 식사 등 서비스를 받으며 20년 이상 살 수 있는 공공지원 민간임대주택이다. 임대료는 기존 시니어 레지던스 시세의 95%, 식사나 생활지원서비스 등에 대한 이용료는 별도로 운영될 전망이다. 연내 1~2곳 정도를 선보인다는 게 정부의 목표이다.
●일본은 ‘문턱 낮은’ 서비스부터 시작
앞서 초고령사회를 맞이한 일본에서 이같은 시도가 먼저 이뤄졌다. 일본은 식사나 청소 등 간단한 생활지원 서비스를 제공하는 그룹홈, 돌봄·간병이 포함된 유료노인홈, 도심에 분양하는 실버맨션 등으로 다양하다. 가격도 월 80만원부터 수천만원대까지 나눠져있다.최근에서야 도심에 고가의 실버타운이 들어서고 있다.
처음부터 지나친 '고비용'으로 접근하기보다 '당장 할 수 있는 서비스'부터 시작하고 있다는 설명이다. 노후 주택을 매입하거나 리모델링한 유료노인홈을 도입하며 시장을 이끌고 있는 곳이 베넷세 스타일 케어나 미쓰이 레지덴셜이다.일본 전국에 800만가구에 달하는 빈집이 있는 만큼 업계 1위인 베네쎄 스타일 케어는 운영 중인 요양시설이 300~400곳에 달한다.
주서령 경희대 교수 “노인 생애 마지막 집…지속가능 서비스 전제돼야”
“노인들은 시니어주택을 생애 마지막 집이라고 생각하고 입소한다. 70세의 신체, 정신 상태가 아니라 입주 20년 후인 90세 노인이 사는 집은 어떠해야 하는가를 생각하면 답이 나온다. 결국 노인 주거는 지속가능한 서비스와 환경이 제공돼야 성공 가능하다.”
주서령 경희대학교 주거환경학과 교수(제25대 한국주거학회 회장)는 국내 시니어주택 연구의 권위자다. 20여 년간 주거복지서비스, 노인복지주택, 주택정책 및 마케팅 등에 대한 연구를 지속하며 정기적인 국제학술대회 개최 및 연구보고서를 출간하고 있다
주서령 경희대학교 주거환경학과 고령서비스-테크 융합전공 교수 /사진 출처=경희대학교
- 초고령화로 늘어난 수요 대비 시니어 주택 공급이 부족하다는 지적이 꾸준히 나오고 있지만, 여전히 속도가 나지 않고 있다. 어떤 이유 때문이라고 보는지.
“사회적으로 공급이 시급하다는 인지는 있지만, 정책의 지속성은 떨어진다. 주택은 법과 제도를 만드는데 최소 2년, 공급부터 분양까지 5~7년이 걸린다. 어떤 정권이든 5년 임기 내에 마무리 하기 어렵고, 정권이 바뀌면 뒤집히거나 중단될 수도 있다. 결국 일관성 있는 정책이 중요하다. 전문가들이 모이면 첫번째로 나오는 이야기가 용어의 혼란이다.
셰어하우스가 공유주택이 되는 등 같은 주거 형태를 지칭하는 용어가 계속 바뀌고 있다. 최근 국토교통부가 노인주거 공간을 포괄하는 용어로 제시한 ‘시니어 레지던스’도 새로운 것이 아니다. 용어는 화려할 필요가 없다. 모든 국민이 알 수 있는 용어가 법적으로 정립되는 것이 필요하다.”
-2024년 정부가 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’을 발표하고 중산층 고령자를 대상으로 한 20년 장기 공공임대 ‘실버스테이’를 추진하겠다고 밝혔다. 기존 10년 임대 사업도 쉽지 않은 만큼 우려의 목소리도 있는데.
노인 주거는 일반 임대주택과 운영 프로그램이 완전히 다르다. 관건은 고령자 특화 서비스를 어떻게 제공할 것인가 인데 정부가 내놓은 방안을 보면 서비스에 대한 관심은 매우 적은 것 같다. 리츠 등 자본에 대한 얘기가 90%를 차지한다. 이러면 일반 시장에서 주거 상품으로는 실패할 확률이 매우 크다. 특히 20년 장기 임대 방식이 유지되기 위해선 지속가능한 서비스 체계를 구축하는 것이 중요하다.
- 민간 사업자들은 수익성 확보를 위해 하이엔드 시니어 주택 공급에 무게를 두고 있다. 중위소득 이하 시니어를 위한 공급 촉진을 위해선 어떤 방안이 있을까.
민간이 어려움을 겪는 데는 사업성 문제가 크다. 분양형 공급을 폐지한 이후 사업비 조달의 어려움으로 개발이 제한됐기 때문이다. 특히 건물을 지을 대지 확보가 어렵다. 노인들은 자신이 살고 있는 지역과 거주지에서 케어를 받고 삶을 영위하는 AIP(Aging in Place)를 원하기 때문에 서울과 수도권 지역의 공급이 늘어나야 하지만, 적당한 가격의 대지를 찾기가 힘들다.
이런 상황에서 사업자 참여 유도를 위한 정부의 지원 정책은 부족하다. 일례로 일본은 고령자 주택 관련 법을 제정하고 직접 건설비 지원, 세제 지원, 자금 대출 등 혜택을 통해 사업 참여를 유도하고 있다. 우리도 민간이 대지를 저렴하게 살 수 있도록 권한을 주거나, 싼값에 땅을 제공하 돼 자산가들에게 공급되지 않도록 가격과 소득 기준을 확실하게 통제하는 등 다양한 지원 정책을 고민해야 한다.
-민·관이 함께 풀어야 할 과제는 어떤 것이 있나.
거주자를 위한 보호 장치가 필요하다. 노인 복지 주택은 이미 실패 사례가 있다. 실버스테이도 처음 시작하는 것인 만큼 현실적으로 부실 운영에 대한 우려가 있다. 임대라도 전세사기 처럼 사업자가 부실한 상태에서 파산을 하면 고령자는 거기서 바로 나와서 이사를 갈 수 없다. 그랬을 때 신탁을 통한 자산보호 방안 등 장기적으로 운영 및 유지되도록 하는 거주자 중심의 보호장치가 필요하다.
자금 유동화 방안도 고민해야 한다. 노인들은 자산이 있지만 보유한 집을 팔지 않고 싶어한다. 불안하기 때문이다. 월 임대료 100만 원은 연금으로 감당할 수 없고, 자식들이 생활비를 보장하지도 않는다. 주택 연금을 받을 수도 있지만 여러 단점으로 인해 인기가 없다. 그래서 입소한 노인들의 자가 소유율이 꽤 높다.
일본은 거주 주택의 유동화와 노인 주택 입주를 지원하는 전담기구로 사단법인 JTI(Japan Trans-housing Institute)를 운영 중이다. 싱가포르는 노인이 집을 다운사이징을 하면 인센티브를 제공하고 집을 팔고 자녀와 같이 살고 싶다고 하면 입주 우선순위를 준다. 이런식으로 노인들이 가지고 있는 자산을 활용해서 자기를 스스로 서포트 할 수 있는 경제적 지원 서비스가 매우 중요하다.
- 시니어 주택 활성화를 위해 나아가야 할 지향점을 제시해준다면.
일반 주거의 상당 비율이 고령 가구로 전환되는 것을 가정해 정책을 준비해야 한다. 노인 전용 주택에 집착할 필요가 없다는 얘기다. 서울 구축 아파트는 이미 4분의 1이 노인 가구다. 노인만 1000가구 사는 주택을 짓기 보다는 기존 아파트에서 편하게 살 수 있도록 AIC(Aging in Community) 즉 지역사회 통합 돌봄의 개념으로 접근해야 하다.
미국 시카고에선 시니어 주택 1층에 도서관을 함께 설치해 노인 주거와 지역에 도움이 되는 시설을 묶어서 공급하는 ‘도서관 프로젝트’를 시행했다. 이처럼 공가 세대를 지역이 필요한 도서관, 보건소 등으로 활용하는 등 지역사회가 필요로 하는 시설로 융통성 있게 공급하면서 스며들도록 하는 것이 현실적이다.
마지막으로 사회적으로 서비스 비용에 대한 인식 변화가 필요하다. 청년 주거는 임대료만 있으면 되지만, 노인 주거는 생활 지원 서비스 비용이 들어간다.임대료가 80만 원이면 20만 원은 서비스 비용으로 보장해줘야 지속가능성이 있다. 시니어 주택에서 거주하는 분들을 만나보면 서비스 비용이 너무 비싸다고 얘기한다.
당신이 참여하지 않는 프로그램 운영비를 내고 싶지 않다는 이유다. 이러면 운영자는 건실한 운영을 할 수 없다. 운영자만 질책하는 것이 아니라, 노인들도 입소시 서비스에 대한 합리적인 가격을 지불한다는 것에 동의하고 운영 기반을 만들어야 한다.
●주서령 교수
주서령 경희대학교 주거환경학과 BK고령서비스-테크 융합전공 교수는 서울대학교 건축학과에서 학사, 석사, 박사 학위를 취득했으며, 미국 Pratt Institute에서 석사 학위를 받았다. 현재 아시아 지역 주거연구의 독자성과 전문성 정립을 위해 설립한 ‘ARCH(동남아시아주거연구소)’ 소장을 맡고 있다.
2022년 5월부터 2023년 12월까지 제25대 한국주거학회 회장을 역임했고, 한국토지주택공사(LH) 공공주택 혁신자문단, 서울시 건축위원회 심의위원, 국방부특별건설기술 심의위원, 법원행정처 건축분야 전문심리위원, 한국연구재단 전문위원(PM) 등을 지냈다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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