실거주 의무시점 불분명해 거래 절벽…강남3구·용산 등 시장 혼란 잠재울 듯…잠실르엘·래미안아이파크 등 혜택 예상…재개발 연립도 토허구역에 포함될 듯
서울 강남 3구와 용산구 등 토지거래허가구역 내 재개발·재건축 입주권에 적용하는 2년 이상의 실거주 의무가 유예된다. 주택 멸실로 거주 요건을 채울 수 없어 혼선이 생기자 적용 시점을 변경한 것이다. 이에 송파구 잠실미성크로바(잠실르엘), 잠실진주(잠실래미안아이파크) 등 주요 재건축 아파트의 입주권 거래에 숨통이 트일 것으로 전망된다.
4월13일 관련 업계에 따르면 국토교통부와 서울시 등은 최근 논의를 거쳐 토허구역 내 입주권 거래 시 실거주 의무 적용 시점을 기존 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일’까지 유예하기로 뜻을 모았다. 토지거래 허가권자인 구청장에게 제출하는 토지 이용 계획서에 ‘이주 계획에 따라 실거주 의무 기간을 채우지 못할 시 사용 승인일(준공) 이후 요건을 충족하겠다’는 내용을 명시하면 허가를 내주는 방식이다.
재건축·재개발에서 관리처분계획 인가 이후에는 주택이 아닌 입주권으로 거래가 이뤄진다. 토허구역에서는 입주권도 거래 허가 대상으로, 취득일로부터 2년 이상 실거주 의무를 충족해야 한다.
이는 최근 서울 강남 3구와 용산구 등을 토허구역으로 무더기 지정하며 민원이 쏟아지자 새로 결정한 사안이다. 그동안 토허구역에서 관리처분계획 인가를 받은 사례가 극히 드물어 이주 및 철거에 따라 더는 거주가 불가능해졌을 때를 대비한 명확한 규정이 없거나, 자치구마다 기준이 달랐기 때문이다.
국토부는 이에 이달 중 통일된 규정을 마련해 토허제 운영 가이드라인을 내놓기로 했다. 정부는 당초 ‘허가 신청일 6개월 이내 입주’ 단지만 실거주 의무 유예를 적용하는 방안을 유력하게 검토했다.
그러나 자치구 의견을 반영해 문턱을 낮춘 것으로 알려졌다. 서울의 한 자치구 관계자는 “인기가 높은 단지들은 토허구역 연장이 불가피하고, 이에 따라 입주권 거래가 수년간 불가능해질 수도 있는 상황”이라고 설명했다. 정부는 과거 토허구역에서 실거주 의무를 유예한 사례 등을 검토해 이번에 동일하게 적용하기로 했다.
2020년 토허구역으로 지정된 강남구 청담동의 ‘청담삼익(청담르엘)’은 2017년 관리처분계획 인가를 받은 뒤 준공 후 실거주 의무를 이행 조건으로 입주권 거래 허가를 받은 바 있다.정부의 이번 결정에 따라 서울 강남 3구와 용산구 일대 정비사업 단지의 혼란은 상당 부분 줄어들 것으로 전망된다.
서울시 등에 따르면 강남 3구와 용산구에서 정비사업을 추진 중인 단지 중 관리처분계획 인가를 받은 곳은 ▲청담르엘 ▲잠실미성크로바(잠실르엘) ▲잠실진주(잠실래미안아이파크) ▲이촌 한강맨션 ▲일원개포한신 ▲한남재정비촉진지구 3구역 등이다. 이 가운데 잠실르엘과 잠실래미안아이파크 입주권은 당초 구청장의 허가 없이도 거래할 수 있었다.
그러나 3월24일 송파구 내 모든 아파트가 토허구역으로 지정된 이후 0건을 기록했다. 송파구가 ‘허가 신청일 4개월 이내 입주’ 단지만 거래가 가능하다는 지침을 적용했기 때문이다. 잠실래미안아이파크의 입주 예정일은 올해 12월로, 오는 8월까지 거래가 불가능한 셈이다. 송파구는 이후 조합원의 문제 제기가 잇따르자 관련 지침 적용을 유예한 상황이다.
송파구의 한 공인중개업소 관계자는 “강남구와 서초구, 용산구는 입주권 거래 자체를 막지는 않았는데 송파구만 ‘독소조항’을 가진 셈”이라고 지적했다.강남구 개포동 일대 재건축 단지도 한시름 놓았다는 반응이다. 개포주공 5단지는 오는 8월 관리처분계획 인가를 목표로 사업을 추진 중이다.
관리처분계획 인가 후 철거까지는 통상 1년이 소요된다. 만약 오는 9월까지 예정된 개포동의 토허구역 지정 기간이 연장되면 철거로 실거주 의무 2년을 채울 수 없는 상황이다.정부는 이와 더불어 재개발 입주권도 토지거래 허가 대상임을 명확히 할 것으로 알려졌다. 현재 강남 3구와 용산구에서 토지거래 허가 대상은 ‘건축물 대장상 아파트’이다.
반면 재개발은 멸실 전 주택 대다수가 낡은 연립·다세대(빌라)나 다세대로 허가 대상이 아니라는 주장이 일각에서 제기됐다. 국토부는 아파트로 정비사업 승인을 받은 만큼 허가 대상에 포함된다고 판단한 것으로 전해졌다. 다만 관리처분계획 인가를 받고 철거가 이뤄지지 않은 곳도 허가 대상에 포함할지에 대해서는 아직 논의가 진행 중인 것으로 전해졌다. 서초구 방배5·6·13·14구역은 현재 철거가 이뤄졌으며, 용산구 한남3구역은 이주만 진행된 상태다.
국토부 관계자는 “현재 다양한 방안을 놓고 논의 중”이라고 언급했다. 서울시도 이날 설명자료를 내고 “입주권에 대한 실거주 의무 등과 관련해 국토교통부와 협의 중”이라며 “이른 시일 내 확정해 토지거래허가 업무처리기준을 배포할 예정”이라고 밝혔다.
송파구 독소조항 ‘4개월 이내 입주’ 폐기 수순…철거 예정 단지도 ‘훈풍’
서울 강남 3구 등 토지거래허가구역 내 입주권 거래에 적용되는 실거주 의무가 유예되면서 시장의 혼란은 일단 잠재울 것으로 전망된다. 또 강남·서초·송파구와 용산구 일대 정비사업 추진 단지 거래에도 숨통이 트일 전망이다. 하지만 재개발 지역의 연립·다세대 주택 역시 토허구역 대상에 포함하기로 잠정 결정하면서 이들 주택의 소유주 반발도 예상된다.
4월13일 국토교통부와 건설업계 등에 따르면 토허구역 내 재개발·재건축 입주권에 적용하는 실거주 의무 적용 시점이 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일’로 유예된다. 재건축·재개발에서 관리처분계획 인가 이후에는 주택이 아닌 입주권으로 거래가 이뤄진다. 토허구역에서는 입주권도 거래 허가 대상으로, 취득일로부터 2년 이상 실거주 의무를 충족해야 한다.
이같은 규제에 지난 3월 토허구역으로 지정된 강남 3구와 용산구에선 민원이 쏟아졌다. 그동안 토허구역에서 관리처분계획 인가를 받은 사례가 극히 드물어 이주 및 철거에 따라 더는 거주가 불가능해졌을 때를 대비한 명확한 규정이 없거나, 자치구마다 기준이 달랐기 때문이다. 국토부는 이에 4월 중 통일된 규정을 마련해 토허제 운영 가이드라인을 내놓기로 했다.
정부는 당초 ‘허가 신청일 6개월 이내 입주’ 단지만 실거주 의무 유예를 적용하는 방안을 유력하게 검토했다. 그러나 자치구 의견을 반영해 문턱을 낮춘 것으로 알려졌다. 서울의 한 자치구 관계자는 “인기가 높은 단지들은 토허구역 연장이 불가피하고, 이에 따라 입주권 거래가 수년간 불가능해질 수도 있는 상황”이라고 설명했다.
그러나 지난 3월24일 송파구 내 모든 아파트가 토허구역으로 지정된 이후 0건을 기록했다. 송파구가 ‘허가 신청일 4개월 이내 입주’ 단지만 거래가 가능하다는 지침을 적용했기 때문이다. 잠실래미안아이파크의 입주 예정일은 올해 12월로, 오는 8월까지 거래가 불가능한 셈이다. 송파구는 이후 조합원의 문제 제기가 잇따르자 관련 지침 적용을 유예한 상황이다. 송파구의 한 공인중개업소 관계자는 “강남구와 서초구, 용산구는 입주권 거래 자체를 막지는 않았는데 송파구만 ‘독소조항’을 가진 셈”이라고 지적했다.
강남구 개포동 일대 재건축 단지도 한시름 놓았다는 반응이다. 개포주공 5단지는 오는 8월 관리처분계획 인가를 목표로 사업을 추진 중이다. 관리처분계획 인가 후 철거까지는 통상 1년이 소요된다. 만약 오는 9월까지 예정된 개포동의 토허구역 지정 기간이 연장되면 철거로 실거주 의무 2년을 채울 수 없는 상황이다.
한편, 황희 더불어민주당 의원실에 따르면 2020년부터 올해 3월까지 토허거래 허가건수는 총 1만 2828건을 기록했다. 이중 거래 허가율(신청 건수 대비 허가 건수)은 99.4%에 달하는 것으로 집계됐다. 연도별로는 2022년 1399건에서 2023년 3389건, 2024년 4490건으로 크게 늘었다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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