자본금 1000만원으로 창업 첫해에 142억 영업이익 낸 김포도시관리공사에 얽힌 개발 비리 의혹…김포시 '민간사업 가로채기' 논란에 휩싸여
평범한 개인이 만든 자본금 1000만 원짜리 회사가 창업 첫해에 142억원의 영업이익을 올린 것을 비롯해 3년 동안 337억원을 벌었다. 60개월 동안 매달 3억6000만원씩 꼬박꼬박 돈이 들어오고, 160억원의 수수료를 순차적으로 지급받는 등 미래에 벌어들일 이익도 엄청니다고 한다.
중앙일보 보도에 따르면 이는 만화 속 얘기가 아니라 경기도 김포시에서 민관합동 부동산 개발사업(한강시네폴리스 산업단지 개발산업)을 사실상 주도하고 있는 한 회사의 실제 경영 실적이다.
경기 김포시 고촌읍 일원의 한강시네폴리스산업단지. 토지 조성 공사 막바지 단계에 있다.
이 회사는 황당한 방법으로 사업시행회사(한강시네폴리스개발PFV)의 최대주주가 된 뒤 과도한 인센티브 지급 계약 등을 통해 PFV(프로젝트 금융투자회사)로부터 ‘떼돈’을 챙겨갔다.떼돈을 번 특정세력의 ‘특급 도우미’는 공기업인 김포도시관리공사와 국책은행인IBK기업은행, 그리고 IBK투자증권이다. 특히 김포도시관리공사의 행태는 기가 막힐 따름이다. 한강시네폴리스개발과 관련해 김포도시관리공사는 김포 시민에게 큰 손해를 끼쳤고, 지금도 끼치고 있다고 한다.
김포 시민들이 민간이 추진하던 도시개발사업을 김포시장이 가로채려 한다며 항의하고 있다./독자 제공
●시민 자산 축낸 김포도시관리공사
요즘 김포시와 김포도시관리공사(이하 공사)에 대한 김포 시민의 원성이 크다. 김포시가 지금까지 단 한 번의 ‘성공 사례’도 없는 공사를 내세워 시민들에게 또 손해를 입히려 한다는 것이다.
한강시네폴리스개발 진행 과정을 보면 공사가 얼마나 문제가 큰 조직인지 알 수 있다. 공사는 김포한강시네폴리스 산업단지조성사업(김포시 고촌읍 일대 112만㎡·사업비 1조8000억원)을 민관합동 방식으로 진행하기 위해 2019년 4~5월 공모를 실시했다.공모 결과 사업자로 선정된 건 IBK·협성건설 컨소시엄이고, 이 컨소시엄은 사업을 위해 한강시네폴리스라는 PFV를 만들었다.
PFV의 초기 지분구조는 협성건설(48%), 공사(20%),IBK기업은행(10%),IBK투자증권(7%) 등이다. 최대주주인 협성건설은 1989년 설립된 부산 지역 중견건설업체인데, 이 회사 김청룡 대표(53)는 사업자 선정 당시 “국가경쟁력을 창출하는 신개념의 영상문화복합 신도시로 만들겠다”고 강조했다.
●허위 사업보고서와 ‘바지회사’로 공모 참여
그런데 이로부터 1년도 안 돼 최대주주가 에스제이에셋파트너스(이하 에스제이)란 신생 회사로 바뀌었다. 불과 1년 전인 2019년 3월 자본금 1000만원으로 시작한 에스제이는 아무런 신용도, 실적도 없는 회사였기 때문에 중견 건설사인 협성건설의 역할을 도저히 대신할 수 없는데도 공사는 ‘변경승인’을 해줬다.
건설부동산 전문가들은 “공사와 에스제이, 그리고 협성건설이 미리 짜고 사업자로 선정될 수 있는 요건을 갖춘 협성건설을 ‘바지회사’로 내세운 뒤 에스제이로 ‘바꿔치기’한 것”이라며 “공모사업자 선정의 가장 기본인 ‘자격요건’이 안 되는 업체가 사실상 민간출자사 대표사로 사업을 주도할 수 있게 공사가 허가증을 내준 것”이라고 지적했다. 실제 협성건설과 에스제이가 만든 ‘이면계약서’의 존재도 확인됐다.
●은행 대출담당 및 증권사 PF 담당과 ‘원팀’
에스제이는 P씨(61)와 당시 IBK기업은행의 대출 담당 차장이었던 또 다른 P씨(49), 그리고 IBK투자증권의 PF담당 본부장이었던 L씨가 2019년 3월 한강시네폴리스 공모사업에 참여하기 위해 합의해 만든 회사라고 한다.
에스제이에셋파트너스의 재무제표. 첫해에 150억원의 매출액을 올렸는데 매출원가가 0원이다. /금융감독원
공모 지침이 발표되기도 전에 셋이 ‘원팀’으로 회사를 만들었다는 얘기다. 초기 자본금은 1000만원이었다. 사업비 1조8000억원짜리 대형 민관합동 개발사업은 이후 마치 이 세 명의 개인회사인 것처럼 진행됐다.한강시네폴리스 PFV의 대표이사는 P씨의 이종사촌이고, IBK기업은행 P씨와 IBK투자증권 L씨가 PFV이사회(총 5명)의 구성원이 됐다.
이때부터 본격적으로 이들의 ‘떼돈 벌기’가 시작됐다. 에스제이는 PFV와 자산관리업무위탁 계약을 체결하고 자산관리위탁수수료(216억원), 1차 인센티브 135억원 등을 잇달아 챙겨갔는데, 인센티브 지급 요건 미충족 등 부당한 방법으로 돈이 새 나가는 것을 공사는 눈 뜨고 보기만 했다.
에스제이는 이러한 방식으로 회사 설립 원년인 2019년 비정상적인 방법으로 142억원이라는 기록적인 영업이익을 올렸다.김포 시민이 땀 흘려 모은 세금은 한낱 민간회사 잔고를 불리는 데 쓰였고, 도시관리공사는 곳간 문을 활짝 열어놓았다. 그리고 누군가 그 돈으로 서울 강남의 고급 빌딩을 샀다는 말이 조용히 돌고 있다. 문제는 시장이 바뀌고 공사 사장도 바뀌었는데도 변한 게 없다는 것이다. 오히려 김포시가 또다시 '민간사업 가로채기' 논란에 휩싸였다는 점이다.
"공공이 민간사업 가로채"…김포 '이음시티' 공영개발 변경 논란
경기도 김포에서 도시개발사업을 두고 공공의 민간사업 '가로채기' 논란이 벌어지면서 대규모 주택공급이 발목을 잡혔다. 업계에 따르면 김포도시관리공사가 민간이 추진하던 감정4지구에 이어 최근 나진감정지구·장기감정지구를 민관합동 도시개발사업으로 추진하고 있다.
김포도시관리공사는 2024년 12월 ‘(가칭)김포 이음시티 도시개발사업 민간참여자 공모’를 공고했다. 이는 공사와 함께 개발사업을 진행할 민간개발컨소시엄을 모집하는 것이다. 민관 합동의 공영개발 사업방식이다. 공사는 4월까지 우선협상대상자 선정을 마무리하고 사업협약 체결 및 출자 타당성 검토에 나서겠다는 계획이다.
문제는 공사가 발표한 사업 대상지에 오랫동안 민간제안 사업으로 추진되던 장기감정지구(59만㎡)와 나진감정지구(57만㎡)가 포함됐다는 점이다. 2017년부터 민간제안 사업으로 도시개발사업을 추진하던 이들 2개 지역의 경우 도시개발법에 따라 주민 동의를 받아 각각 2022년 3월과 2월, 김포시에 주민제안으로 도시개발사업을 신청했다.
2023년 12월과 11월, 약 10개월에 걸쳐 34개 부서 중 33개 관련 기관 협의를 마치고 시의 수용 여부만 남겨놓은 상태다. 그런데 2024년 5월 김포시가 갑자기 ‘수용 불가’ 입장을 밝히면서 논란이 불거졌다.
기존에 개발을 진행해 오던 토지주와 민간개발사는 "시와 공사의 사업 가로채기를 위한 공권력 남용"이라며 법적 대응에 나서고 있다. 나진감정지구 도시개발사업 추진위원회는 지난 1월 인천지방법원 부천지원에 도시개발사업 공모 절차 진행정지 가처분 신청서를 접수하고 경기도에 행정심판도 제기했다.
기각이 아닌 인용이 결정되면 이 사업 공모의 적법 여부를 따지기 위한 본안 소송이 이어지기 때문에 4월 예정된 우선협상대상 사업자 선정 등을 포함해 전체 사업 일정에 차질이 빚어질 수 밖에 없을 것으로 예상된다.
나진감정지구 토지주는 “김포시와 김포도시관리공사는 감정4지구도 모자라 나진감정지구·장기감정지구사업까지 가로채기하고 있다”며 “민관사업 진행 속도가 일반 민간사업보다 훨씬 더딘데 공익을 위한 것인지 모르겠다”고 말했다.
김포시 의회에서도 이슈가 됐다. 2월 열린 김포시의회 제2차 본회의에서 황성석 의원은 “공사가 추진하는 김포 한강시네폴리스 조성사업 17년, 풍무역세권 개발사업 10년, 감정4지구 8년 등 시간만 잡아먹고 사업도 제대로 마무리 짓지 못하는 상황에서 또 다른 공영개발을 추진하는 것은 매우 부적절한 판단”이라고 지적했다.
김포시의회 유매희 위원장은 “김포시장 활동백서의 당초 공약사항에 나진감정지구를 민간개발로 해놓고 지금에 와서 공영개발을 하겠다는 것은 시민과의 약속을 이행하지 않는 부분”이라고 말했다.
김병수 김포시장은 2022년 김포시장 선거공약으로 나진감정지구 등의 민간도시개발 사업 추진 지원을 약속했고, 시장 당선 후 인수위 업무추진 활동백서를 통해 임기 내 나진감정지구를 착수하는 것으로 기재·공표했다.
그동안 김포도시관리공사의 공영개발사업이 잇따라 지연되면서 잡음이 끊이지 않았다. 현재 6곳이 추진 중이지만 준공 완료된 사례가 없다. 사업 기간이 평균 11년 이상 걸리고 수익성 악화 등으로 몸살을 앓고 있다.
2008년부터 추진 중인 김포한강시네폴리스 조성사업은 사업 추진 17년만인 올해 말에나 완공 예정이다. 풍무역세권 도시개발사업도 2017년 사업 추진 이후 10년만인 2027년 준공 계획이지만 불확실하다. 지난 2017년 사업 추진 이후 무려 10년 만이다.
업계는 공영개발이 분양가상한제 적용을 받아 사업성이 떨어질 수밖에 없다고 본다. 2018년 김포도시관리공사가 민간과 공동으로 추진하던 김포 사우북변지구 도시개발사업은 추진 4년여 만에 중단됐다. 1만9469㎡ 부지에 2488억원의 사업비를 투입해 700여가구의 공동주택을 건립하려 했지만 분양가상한제 적용을 받아 210억원의 손실이 예측됐기 때문이다.
반면 민간 도시개발사업은 순항해 걸포3지구(한강메트로자이) 도시개발사업이 2020년 입주를 마치며 5년 만에 사업을 끝냈다. 업계 관계자는 “수년간 순조롭게 추진해오던 민간개발을 불확실성이 짙은 공영개발로 전환해 추진할 필요성이 있는지 의문”이라고 말했다.
김포도시공사, 이음시티 개발사업 공모 유찰… 4월 재추진
경기 김포시 장기동 일원에 주거·상업시설과 수변(水邊)특화 문화·체육시설 등을 조성하는 대규모 도시개발 공모가 낙찰자를 찾지 못했다. 김포도시관리공사는 ‘이음시티 사업 민간참여자 공모’를 지난 3월31일까지 진행했으나 신청자가 없어 유찰됐다고 4월1일 밝혔다.
이 사업은 장기·감정동 일원 123만㎡ 부지에 2조4000억원(추정치)이 투입되는 정주(定住)여건 개선 프로젝트다. 2024년 12월 시공사, 금융사, 민간업체 등 모두 27개 법인이 참여 의향서를 제출하며 많은 주목을 받았다. 그러나 최근 부동산 시장 침체, 공사비 상승 등 대내외적 경기 불확실성으로 실제 참여로는 이어지지 않았다.
내부 검토 결과 ▲부동산 시장 침체 장기화 ▲공사비 상승 ▲민간이익 이윤율 10% 제한 등의 어려운 여건에 따라 최근 ▲(하남도시공사) 캠프콜번 ▲(포천도시공사) 내촌·신읍 ▲(LH) 동탄2 신도시 종합병원 건립 등의 민간참여자 공모도 유찰돼 개발사업이 전반적인 어려움을 겪고 있는 것으로 분석됐다. 민간이익 이윤율 10% 제한도 부담스러운 요소로 나타났다.
그밖에 기존 민간개발을 추진하던 토지주와 민간업체 측이 공영개발 전환으로 법적 대응에 나서자 여러 우려의 목소리도 나오는 것으로 전해진다.
공사는 이번 일정이 원도심·신도심 연결, 이익 재투자, 공공·기반시설 보강 등 공익적 목적으로 추진 중이라 4월 중 재공모에 나설 계획이다. 기존처럼 3000억원의 공공기여와 특화방안 마련, 우수한 수행 능력을 갖춘 업체선정이라는 원칙은 유지한다.
사업참여의향서를 제출했던 한 대형 건설사 관계자는 “모 조합추진위원회가 제기한 주민제안서 수용불가 취소 청구 행정심판과 공모절차 진행정지 가처분신청 사건이 진행 중인 상황에 따른 불확실성 등으로 내부 의사결정 절차를 마무리할 수 없었다"고 밝혔다.이에 공사는 (가칭)김포 이음시티 도시개발사업은 시민 편익 증대를 위한 공익사업이 필수적임에 따라 민간참여자 공모를 다시 실시키로 했다.
재공모는 3000억원의 공공기여와 특화방안 마련, 우수한 사업수행능력을 갖춘 사업자를 선정한다는 원칙은 유지한다.공사 관계자는 "민간사업자 선정, 인허가 및 보상 등의 절차를 적기에 진행하고, 공공기여를 통해 김포시의 교통 및 정주여건을 쾌적하게 조성하는데 최선의 노력을 다할 것"이라고 했다.
‘서울 편입론’도 나왔던 김포시…민관개발? 떼돈 노리는 세력들은?
지자체가 개인 땅을 강제로 매입(수용)해 벌이는 민관(民官) 합동개발사업의 주목적은 공익 증대이다. 중앙일보 최신 보도에 따르면, 한강시네폴리스개발PFV(민관 합동사업을 위한 프로젝트 금융투자회사, 이하 PFV)는 특정 세력이 ‘민관 합동사업’이라는 허울을 쓰고 말도 안 되는 방법으로 떼돈을 벌어간 사례이다.
김포시 나진감정민간도시개발사업에 참여한 시민들이 김포시청 앞에서 시위를 벌이고 있다. /사진=독자
자본금 1000만원짜리 무자격 회사(에스제이에셋파트너스)가 사업비 1조8000억원 규모 PFV의 최대주주(지분율 48%)가 돼 창업 첫해인 2019년부터 2021년까지 337억원의 영업이익을 올렸다. 그런데 2022년 감사원의 감사가 시작되자 이익 규모가 급격히 줄어들더니 2023년에는 246억원의 당기순손실, 2024년에는 72억원의 당기순손실을 각각 기록했다.
주주가 현금배당으로 회삿돈을 빼가고, 주주가 설립한 또 다른 회사에 거액을 빌려준 뒤 돈을 받기 어렵다며 대손상각비로 처리한 결과이다. 배당금 등으로 서울 강남 요지에 빌딩을 마련해 사무실로 쓰고 있다는 소문도 있는데, 에스제이 측은 이에 대한 답변을 거부했다고 한다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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