정부, 집값 안정 위해 돈줄 조여…토허제 지정 강남3구+용산 "하루 만에 2억 내린 급매물 나와"
정부는 3월19일 주택시장 안정화 방안을 통해 다주택자와 외지인 등 투기 수요로 판단되는 신규 대출을 제한한다고 밝혔다. 지난 2월 강남권 토지거래허가구역 해제 이후 아파트값 급등의 주요 요인으로 꼽히는 ‘갭 투자’(전세 끼고 매매)를 차단하겠다는 것이다.
서울시내 한 은행 외벽에 대출 관련 안내문이 게시돼 있다.
금융위원회는 현재 월별 또는 분기별로 관리하는 가계 대출 관리 체계를 서울의 경우 매주, 구(區)별로 세분화해 대출 추이를 확인하기로 했다. 최근 집값이 급등한 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등이 대상지로 꼽힌다. 금융 당국은 이 지역에서 신규 주택 대출액이 기존 대출의 상환액보다 크게 늘어나는지 등을 확인할 예정이다.
금융 기관을 통한 대출 관리도 강화한다. 정부는 이미 은행 등 금융 기관에 서울·수도권에서 다주택자의 신규 주담대, 조건부 전세자금대출 등을 막아달라고 요청했다고 밝혔다. 선순위 전세가 있는 집을 담보로 후순위 주담대를 받는 것도 사실상 불가능해질 전망이다.
국토부는 디딤돌 대출(무주택 서민 주담대), 버팀목 대출(서민 전세 대출), 신생아 특례 대출이 서울·수도권 갭 투자 자금으로 쓰이는지 확인에 나설 계획이다. 국토부 관계자는 “정책 대출이 부동산 시장 과열 요인으로 작용한다면, 즉각 금리 인상을 추진하겠다”고 했다. 또한 주택도시보증공사(HUG)는 전세자금 대출 보증 비율을 100%에서 90%로 낮추는 것을 애초 계획보다 2개월 앞서 5월부터 시행하기로 했다.
무주택 서민, 수도권 내집마련 어려워져…신규분양 디딤돌대출 우대금리 폐지
미성년 자녀 가구 혜택도 줄어…정부의 ‘정책대출 조이기’ 영향…3월24일부터 본격 적용
3월24일부터 수도권의 신규 분양 주택을 담보로 디딤돌 대출을 신청하는 경우 0.1%포인트의 우대금리 혜택을 받지 못하게 된다.
2024년부터 정부가 ‘정책대출 조이기’에 나서면서 무주택 서민의 주택 구입이나 전세보증금을 지원하는 디딤돌·버팀목 대출의 혜택까지 줄어들게 됐다. 주택도시보증공사(HUG)는 최근 이런 내용의 금리구조 개편 방침을 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행의 4대 시중은행에 전달했다고 3월20일 밝혔다.
기존에는 전국의 신규 분양 주택을 담보로 디딤돌 대출을 신청하는 사람에게 0.1% 포인트의 우대 금리를 적용했다. 그러나 앞으로 이런 혜택이 사라진다. 다만, 지방 미분양 주택 담보 대출에는 현행처럼 우대금리를 적용한다. 수도권 신규 분양 대출 금리만 0.1% 오르는 셈이다.
미성년 자녀가 있는 가구가 디딤돌 대출이나 버팀목 대출을 신청할 때 만기까지 받았던 0.3% 포인트 우대 금리도 디딤돌 대출은 5년, 버팀목 대출은 4년으로 각각 줄어든다.
앞서 정부는 지난 2월 디딤돌·버팀목 대출 금리를 수도권에 한정해 0.2% 포인트 올리면서 이 같은 혜택 축소도 확정했다.수도권 1% 포인트 우대금리 혜택 소멸 조치는 서울 ‘강남 3구’와 용산구 아파트에 대한 토지거래허가제 시행일과 같은 3월24일부터 본격 시행한다.
토허제 4區, "하루 만에 2억 내린 급매 나와"
“여기는 전세 끼고 사는 사람이 절대 다수인 동네인데 다 끝난 거죠. 부동산도 장사 안될 게 뻔해요. 오세훈 시장이 되지도 않을 걸 해서….”서울 용산구에 있는 한 공인중개업소 대표의 얘기다. 인근 다른 중개업소 관계자는 “전세 끼고 시세보다 5000만원 내린 매물이 있었는데 집주인이 가격을 더 내려도 좋으니 이번 주 안에 꼭 팔아달라고 읍소를 하더라”며 “날벼락도 이런 날벼락이 없다”고 말했다.
정부와 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정한 지 하루 만에 해당 지역은 발칵 뒤집혔다. 송파구 잠실동에 있는 중개업소 대표는 “국토부와 서울시 단속(현장 점검)이 있어서 꼬투리 잡힐까 잠시 문을 닫았던 업소들도 고객들 문의를 받느라 다시 연 곳이 많다”고 전했다. 그는 “우리 입장에선 당장 거래가 끊길 게 제일 걱정”이라고 했다. 다른 중개업소 관계자는 “인근에는 벌써 1억~2억 낮춘 급매가 나왔다”며 “소문에는 하루 만에 3억 내린 곳도 있다고 한다”고 전했다.
부동산 플랫폼 아실에 따르면 ‘토허제 4구’에 쌓인 아파트 매물은 20일 기준 2만5000가구에 육박한다. 강남구가 8463가구로 가장 많고, 서초구는 7447가구다. 송파구와 용산구는 각각 6808가구, 1928가구가 매물로 나와 있다.
금리 인하와 토허제 해제 영향 등으로 올해 이 지역 거래량은 급증했다. 중앙일보가 서울부동산광장을 분석했더니 올 1~2월 강남구 아파트 매매 거래량은 680건으로 직전 두 달(422건)보다 61.1% 증가했다. 2월 실거래 신고 기한(30일)이 열흘 정도 남아있어 수치는 더 올라갈 수 있다. 이 기간 용산구(199건)는 60.5% 늘었고, 송파구(816건)와 서초구(485건)는 각각 50%, 41.8% 증가했다.
토허제 4구는 전세를 낀 ‘갭투자’ 비율이 상대적으로 높다. 국토교통부가 강남 3구의 ‘임대차계약 승계비율’을 조사한 결과, 올해 2월 기준 갭투자 비율은 43.6%였다. 서울 전체 평균(37.5%)을 웃돈다. 지난해에도 40~48% 수준을 유지했다. 또한 지난해 1~7월 기준으로 용산구의 갭투자 비율은 66.5%로 서울 25개 자치구 중 1위였다.
3월24일부터 이들 지역에선 전세를 낀 아파트 거래가 사실상 불가능하다. 주거지역 기준 6㎡ 초과 주택은 매수자가 2년간 실거주를 해야 하기 때문이다. 다시 말해 토허제 4구에 나와 있는 매물(2만4646가구) 중 1만 가구가량은 토허제가 다시 풀리기 전에는 매매 거래를 할 수 없다는 얘기다.
강남구 대치동의 한 공인중개사는 “전세를 끼고 집을 사는 사람이 투기꾼만 있는 것 아니지 않느냐”며 “토허제 시행 전에 계약을 서두르려는 분들이 있지만, 집값 흐름을 더 지켜보려고 매물을 거두는 고객들도 나올 것 같다”고 말했다. 부동산스터디 등 온라인 커뮤니티에도 “지방 발령 때문에 용산 집을 전세 끼고 팔려고 했는데 낭패” “송파구에 갭투자 하려 했는데 토허제로 목표가 사라졌다” 등의 불만 글이 쏟아지고 있다.
토허제 확대 지정이 '전세난'으로 이어질 수 있다는 분위기도 읽힌다. 서초구에 있는 한 중개업소 대표는 “신학기 이사철이 끝나면서 줄어든 전세 매물이 더 감소할 것”이라고 했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “강남 3구와 용산구는 수요는 많은데 공급이 희소한 곳”이라며 “이들 지역에서 전세 매물이 잠기게 되면 단기간에 임차 비용이 증가하는 등 부작용이 클 것”이라고 말했다.
토허제 희비 갈린 ‘마용성’…불똥 맞은 용산 집값 향방은?
“현재 강남 3구와 용산구 내에서 토지거래허가구역으로 지정된 곳들 외에 다른 구역들까지 전체적으로 확대하는 방향으로 검토하고 있다.”
2024년 8월 오세훈 서울시장이 한 얘기다. 정부의 ‘8.8 부동산 대책’ 발표 다음 날이었다. 당시 오 시장은 이를 ‘플랜B’라고 표현했다. 이 발언은 7개월이 흐른 3월19일 현실화됐다. 정부와 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체를 3월24일부터 토지거래허가구역(토허제)으로 지정하면서다. 서울시가 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’의 토허제 빗장을 푼 지 34일 만이다.
토허제 해제 여파로 집값 과열 양상이 나타나자 7개월 전 검토했던 플랜B를 꺼낸 꼴이다. 이로써 용산구는 강남 3구와 함께 기존 투기과열지구, 조정대상지역과 더불어 토허제까지 '3중 규제'를 받게 됐다.
용산구 전체가 토허제에 묶이면서 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 희비는 엇갈렸다. 용산구는 당장 거래가 주춤하겠지만, 마포와 성동구는 '풍선 효과'로 되려 거래가 증가할 가능성이 있어서다. 용산구의 한 공인중개업소 대표는 “집값이 오른 건 마용성 다 마찬가지인데 용산만 전체를 지정한 건 이해가 되지 않는다”고 말했다.
용산구 집값이 상대적으로 더 많이 오른 것은 맞다. 부동산 R114에 따르면 용산구 아파트의 올 1월 평균가격(21억9880만원)은 전고점인 2022년 5월 대비 111%로 나타났다. 성동구(15억466만원)와 마포구(13억9678만원)의 회복률은 각각 105.6%, 98.1% 수준이다. 중앙일보가 부동산 분석업체 리치고 자료를 바탕으로 자체 분석한 결과에서도 용산구의 1월 시세는 전고점 대비 99.2%의 회복률을 보였다. 마포구는 97.1%, 성동구는 95.8%였다.
2025년 들어서도 토허제 확대 지정 이전 용산구 집값은 강남 3구에 이어 가장 높은 상승률을 기록 중이었다. 한국부동산원에 따르면 올해 3월 셋째 주까지 누적 아파트값 상승률은 용산구가 0.97%로 성동구(0.94%)와 마포구(0.82%)보다 높았다.
하지만 2025년 들어 거래량은 마포·성동이 용산보다 더 늘었다. 서울부동산광장에 따르면 21일 실거래 신고 기준으로 용산구의 1~2월 아파트 거래량은 202건으로 직전 두 달 대비 62.9% 늘었다. 같은 기간 마포(488건)는 79.4%, 성동(545건)은 74.7% 증가했다. 또한 용산구의 2025년 공시가격 증가율은 10.51%로 성동(10.72%)보단 낮고 마포(9.34%)보다는 높았다.
전문가들은 ▲용산에 상대적으로 고가 주택이 많고 ▲공공개발, 재개발·재건축 이슈로 투기 수요가 있고 ▲갭투자 비율이 높으며 ▲과열지구, 조정지역으로 묶여 있었다는 점 등이 토허제 확대 지정에 영향을 준 것으로 풀이한다.
국토교통부에 따르면 2024년 1~7월 용산구의 갭투자 비율은 66.5%로 서울 내에서 가장 높았다. 성동(43.5%)과 마포(41.2%)는 물론 서초(51.6%), 강남(50.5%)보다도 높은 비율이다.또한 용산구 내에는 기존에도 토허제에 묶여 있던 지역이 여럿 있다. 용산정비창 개발사업구역과 인접한 한강로 1~2가, 용산동 3가, 원효로 4가 등이다.
신속통합기획(재개발) 예정지인 후암동 일대도 토허제에 묶여 있다. 용산구 내에서 아파트 밀집도가 가장 높은 이촌동은 2024년 5월 토허제에서 해제됐다가 이번에 재지정됐다.
용산구 전체가 '3중 규제'에 묶였지만 집값이 하락할 가능성은 작다는 게 중론이다. 당분간 거래 감소는 불가피하지만, 이번 토허제 기한이 6개월로 한시적인 데다 용산국제업무지구와 한남뉴타운 재개발 등에 대한 기대감이 높은 지역이기 때문이다.
KB금융지주 경영연구소는 최근 발표한 보고서에서 “용산구는 지난해부터 올해까지 꾸준한 상승세가 이어지면서 강남구와 함께 전고점을 넘어선 지역"이라며 "이는 매도자가 주택시장 변화에 크게 동요하지 않고, 타 지역에 비해 상대적으로 자금 여력이 높은 매수자가 많아 매도자 우위 시장이 지속되기 있기 때문"이라고 분석했다.
무늬만 송파·서초인데…토허제 날벼락 맞은 동네 '부글'
삼전동·석촌동·양재동 등 서울 평균보다 집값 낮은데 區단위 통규제로 거래 묶여 …규제지역 하락 거래 속출…반포 '급급매' 9억 떨어져
토지거래허가구역으로 묶인 강남·서초·송파·용산구에 속해 있는 동 단위 지역 중에서 서울 아파트 평균 매매가격에도 미치지 못하는 지역이 13곳에 달하는 것으로 나타났다. 집값 급등 이슈나 정비사업 호재가 딱히 없는데도 별안간 규제 아파트 중 하나로 묶인 이들 지역에서는 날벼락을 맞았다는 반응이 나온다. 서울시가 사상 처음으로 구 단위로 '통규제'를 실시한 데 따른 후폭풍이다.
3월21일 국토교통부 실거래가공개시스템을 통해 서울 전체 법정동의 올해(1월 1일~3월 20일) 아파트 매매가를 전수 분석한 결과 총 13개 동(용산 7곳, 송파 5곳,서초 1곳)에서 서울 아파트 평균 거래가격(12억9910만원)에 미치지 못했다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 강남3구와 용산구에서 평균 거래가격이 10억원이 채 안 되는 법정동도 4곳으로 나타났다.
송파구 삼전동(6억4167만원), 석촌동(6억6008만원), 마천동(8억3867만원), 용산구 용산동2가(7억9000만원) 등이 대표적이다. 같은 기간 토지거래허가구역으로 지정된 자치구들의 아파트 평균 거래가격은 서초구 28억4025만원, 강남구 26억6275만원, 용산구 21억1966만원, 송파구 18억1927만원으로 큰 차이를 보였다.
특히 같은 송파구에 속해 있지만 삼전동과 잠실동(25억3063만원)은 매매가격 차이가 18억8896만원에 달했다. 하지만 강남3구·용산구에 있고 건축물대장에 '아파트'로 기재돼 있다면 모두 규제 적용 대상이다.이같은 일괄 규제에 가격이 낮은 지역 아파트 보유자들은 부글부글 하는 분위기다. 송파구 마천동 주민 박 모씨는 "말만 송파구고 그동안 집값이 오르는 혜택은 보지 못했는데, 이제 거래까지 막히는 것 아니냐"고 했다.
올해 거래가 마천동과 삼전동에서 각각 6건, 3건 이뤄진 반면 잠실동에서는 187건에 달했다. 구자민 리얼투데이 연구원은 "토지거래허가구역 재지정으로 갭투자 등을 노리던 수요가 줄어들고 있다"면서 "송파나 용산에서도 가격 상승이 크지 않았던 곳들은 거래량이 크게 감소할 수 있다"고 분석했다.
반면 아파트 매매가격 상승률이 강남 핵심지와 큰 차이가 없는 과천 등은 토지거래허가구역 대상에서 빠졌다.한편 규제로 묶인 지역에서는 '다급한 거래'도 이뤄지고 있다. 이날 래미안 원베일리 전용면적 84㎡ 매물은 54억원에 계약이 체결된 것으로 알려졌다. 같은 동 비슷한 층수 매물 호가가 63억원까지 올랐음을 감안하면 9억원이 일시에 하락한 셈이다.
토허제 한 달 만에 더 확대, 시장에 후폭풍
서울시 책임론 불가피…정략적 선심 정책 자제를
서울시가 지난 2월 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’을 토지거래허가제(토허제)에서 해제한 지 한 달여 만에 정책을 철회했다. 정부와 서울시는 3월19일 토허제 대상을 기존 ‘잠삼대청’뿐 아니라 강남 3구와 용산구 전체로 확대했다. 토허제 해제 이후 강남 3구의 아파트값이 급등하고 강남 주변 지역까지 과열 조짐이 이어지자 정부와 서울시가 급한 불을 끄기 위해 강력한 수요 규제 정책을 내놓았다. 토허제 대상이 되면 2년간 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해진다.
오세훈 서울시장(왼쪽)과 박상우 국토교통부 장관이 3월19일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 브리핑을 마치고 고개 숙여 인사하고 있다.
35일 만의 토허제 후퇴로 서울시 책임론이 불거졌다. 오세훈 서울시장은 이날 “예상외로 가격급등 현상이 나타난 것에 대해 정말 뼈아프게 생각한다”고 했다. 시장 반응을 예상하지 못했다면 경솔했다는 비판을 면할 수 없다. 금리 인하기에 봄철 이사철을 앞두고 실거래 가격이 꿈틀대고 있는데도 토허제를 해제했기 때문이다. 게다가 서울시는 국토부의 신중론에 귀 기울이지 않았고, 대출 규제 주무 부처인 금융당국과의 상의도 없이 덜컥 결정해 버렸다. 조기 대선을 앞두고 수도권 표심을 얻기 위한 정략적 결정이라는 지적이 나올 수밖에 없다.
같은날 박상우 국토교통부 장관은 “시장 안정화를 위한 선제 대응”이라고 했고, 오세훈 시장은 “급격한 가격 변동성을 조기에 진화하겠다는 정책 의지”라고 했다. 무엇이 선제 대응이고 조기 진화라는 말인가. 지난 2월 강남 3구의 전용면적 84㎡ 아파트 평균 거래가가 모두 20억원을 넘어섰고, 2월 서울의 아파트 거래량은 전달보다 63%나 늘었다.
2월 한국은행 금융통화위원회에서 금통위원들도 토허제 완화 등에 따른 부동산 시장 과열을 우려했다. 서울시의 오락가락 정책으로 시장이 불안해지자 뒤늦게 응급조치에 나선 것이 분명한데도 선제 대응 운운하는 것은 낯뜨거운 일이다.
토허제는 개발 예정지의 가격급등을 막기 위한 수단이다. 이미 개발이 끝난 강남 등의 집값을 잡기 위해 토허제를 휘두르는 것은 재산권 침해 소지가 있는 것도 사실이다. 하지만 강남권이 촉발한 지금의 서울 집값 불안을 막기 위해선 토허제와 대출 규제 등의 수요 관리는 어느 정도 불가피하다.
조기 대선 가능성에 표심을 노리는 정책은 한둘이 아니다. 여당은 다주택자 중과세 폐지를, 야당은 근로소득세 부담 완화를 발표했다. 여야가 상속세 인하 경쟁을 벌이고 있다. 낡은 세제는 현실에 맞게 고치고, 형평에 맞지 않는 과중한 세 부담은 완화할 필요가 있으며, 지방 부동산 경기 부양을 위한 세제 혜택도 고려할 수 있다.
하지만 세수 확보 등 전체적인 청사진 없이 개별 세목의 불합리한 점만 고치다 보면 조세 체계의 전체 그림이 망가질 수 있다. 정략적인 선심 경쟁은 여야 모두 자제해야 한다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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