국내 리츠지수 연초 대비 8%대 상승…리츠 ETF 중 글로벌 투자 성과 저조
국내 리츠(REITs·부동산 투자신탁) 시장에 투자심리가 다시 살아나고 있다. 기준금리 인하 기대가 커지면서 리츠 자산가치 상승과 이자비용 절감 효과에 대한 기대감이 커진 반면, 미국과 중국 간 관세전쟁 리스크는 여전히 리스크로 작용하고 있다. 5월4일 한국거래소에 따르면 KRX 리츠 TOP 10지수는 2025년 들어 4월30일까지 8.54% 상승했다. KRX 부동산리츠인프라 지수 역시 같은 기간 8.41% 올랐다.
리츠 투자심리를 자극한 가장 큰 요인은 금리인하 기대이다. 한국은행이 올 하반기부터 기준금리를 점진적으로 인하할 것이라는 전망이 확산되면서, 리츠 자산가치 상승과 함께 부채 비용이 줄어들 것이라는 기대가 커지고 있다. 리츠는 보유 부동산에서 발생하는 임대수익을 기반으로 배당을 지급하는 구조이기 때문에 금리 하락 시 상대적인 투자 매력이 커진다.
실제로 글로벌시장에서도 부동산 투자심리는 개선 흐름을 보이고 있다. 미국의 경우 오피스 시장에서 공실률이 점차 해소되고 있으며, 일부 대형 상업용 부동산 가격도 바닥을 다지는 모습을 보이고 있다. 다만 여전히 투자자들이 주의해야 할 변수도 존재한다.
최근 격화하고 있는 미중(美中) 간 관세 갈등이 미국 경기 둔화로 이어질 수 있다는 우려가 지속적으로 제기되고 있고, 실제로 우려가 현실화 되면서 상업용 부동산 수요가 위축될 가능성이 있기 때문이다.
관세발(發) 미국 경기 둔화는 기업의 오피스 수요 감소, 소매업 부진 등으로 연결될 수 있어 리츠 시장에도 부정적 영향을 미칠 수 있다. 실제로 글로벌 부동산 투자 ETF는 국내 부동산 투자 ETF보다 이러한 우려에 노출돼 있는 상황이다.
코스콤 ETF CHECK에 따르면 시장가 기준 연초 대비 KIWOOM 리츠이지스액티브 ETF는 10.58%의 수익률을 기록했다. PLUS K리츠 ETF, KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF, TIGER 리츠부동산인프라 ETF는 각각 9%대 수익률로 집계됐다.
반면 RISE 글로벌데이터센터리츠(합성) ETF(-3.70%), TIGER 미국MSCI리츠(합성H) ETF(-2.61%), KIWOOM 글로벌리츠이지스액티브 ETF(-1.64%)는 마이너스(-) 수익률을 기록했다. KODEX 미국부동산리츠(H) ETF, RISE 글로벌리얼티인컴 ETF, ACE 미국부동산리츠(합성H) ETF도 플러스(+) 수익률을 보였으나 0%대에 그쳤다. 글로벌 부동산에 투자하는 ETF의 성과가 국내 부동산 투자 ETF보다 성과가 저조했다.
업계 관계자는 “금리 하락 기대감에 힘입어 리츠 투자 매력이 높아진 것은 사실이지만, 관세 이슈가 경기와 부동산 수요에 미치는 영향은 면밀히 지켜볼 필요가 있다”며 “포트폴리오 다변화를 통해 리스크를 관리하는 전략이 필요하다”고 조언했다.
금융투자업계는 리츠 투자자들에게 중장기적 시각에서 배당 수익과 자산가치 변동을 함께 고려한 투자전략을 권하고 있다. 특히 향후 금리와 글로벌 경기 흐름에 따라 리츠 시장의 변동성이 커질 수 있다는 점도 유념해야 한다.
“매년 건물 1~2채씩 사겠다”…큰손 되겠다 선언한 신한알파리츠
“年 1~2건 오피스 건물 사들이겠다” 공격적 투자 나선 신한알파리츠
국내 오피스 대표 상장리츠인 신한알파리츠가 적극적인 자산 매입에 나서겠다고 밝혔다. 5월4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한알파리츠는 2026년까지 연(年) 1~2건의 자산 매입을 추진하겠다고 밝혔다.
5000평~1만5000평(1만6528㎡~4만9586㎡) 규모의 안정적인 임대가 가능한 오피스가 투자 대상이다. 서울 강남, 도심, 여의도 등 핵심 업무권역 오피스를 우선적으로 고려하되, 판교, 성수, 용산지역에서 자산 퀄리티가 좋고 가격 수준이 적절한 자산의 경우 편입을 검토할 계획이다.
신한알파리츠의 운용사인 신한리츠운용은 현재 서울 강남역 인근에 위치한 BNK디지털타워 인수 작업을 진행하고 있는데, 향후 신한알파리츠가 여기에 투자할 계획인 것으로 알려져 있다.
서울시 서초구 서초대로 398에 소재한 BNK디지털타워는 지하철 2호선, 신분당선이 교차하는 강남역 인근에 위치한 우량 오피스 자산으로 평가받는다.신한알파리츠는 현재 시장 상황을 고려해 자산 매입에 필요한 유상증자 규모를 축소해 진행하겠다고 설명했다.
우량 자산의 경우 증자 규모가 늘어날 수 있지만 유상증자는 필요시에 한해 시가총액의 20% 수준 이하로 진행할 수 있도록 하며, 증자에 대한 시장 충격을 최소화하겠다는 방침을 세웠다. 2024년 4분기 기준 서울 오피스 평균 공실률이 2.9%지만 신한알파리츠가 편입한 자산들의 경우 공실률은 0%로 향후 안정적인 임대율 유지를 목표로 하고 있다.
신한알파리츠 예상 배당금 추이 /출처=신한알파리츠 IR자료
임대 조건이 개선된다는 점을 가정했을 때 예상 배당금도 증가할 전망이다. 2025년 3월 결산 배당금은 주당 173원으로 2026년 3월 177원, 2027년 3월 180원으로 늘어날 것으로 예상된다.
신한리츠운용은 리츠 AMC(자산관리회사) 운용역량과 IR 기능 강화를 위해 2024년 12월 상장리츠전략부를 신설했다. 향후 시장의 요구에 적극적으로 반응하고 영속리츠 관점에서 주주가치 제고 및 투자 저변 확대에 힘쓰기 위함이다.
신한알파리츠가 편입한 오피스 자산들 /출처=신한알파리츠
신한알파리츠 관계자는 “연 2회 이상 정기 IR을 실시해 적기에 주요 사항을 시장에 알리겠다”며 “탁월한 투자를 통해 계속 가치가 성장하는 포트폴리오를 만들겠다”고 했다.
신한알파리츠는 총 11개 오피스를 보유한 국내 대표 오피스 리츠다. 2024년말 기준 신한알파리츠의 자산 규모는 감정평가액 기준 3조883억원으로 최근 GS서초타워와 씨티스퀘어를 매입했다. 누적배당 수익률은 52.3%, 총 누적 수익률은 65.1%에 달한다.
수익 90% 이상 투자자에게 배당금…이런 ‘리츠’이면 노후 든든
안정적 현금 흐름…취득세, 매매 차익에 따른 양도세 비과세 등 절세 혜택도 장점
은퇴했거나 은퇴를 앞두게 되면 재테크의 방향이 조금은 달라진다. 일반적으로 주식처럼 변동성이 크거나 원금 손실 위험이 있는 자산은 손대기 두려워지고 안정적인 현금 흐름을 가져다줄 자산에 주목하게 된다. 또한 소득이 끊기면 건강보험료 같은 세금 부담이 커지기 때문에 절세 혜택도 찾게 된다.
이러한 요구를 충족하는 투자 자산은 무엇일까. 은퇴 설계 전문가 조재영 웰스에듀 부사장을 통해 알아봤다. 조 부사장은 삼성생명, NH투자증권 등에서 20년 넘게 재무 설계사로 활동해 온 은퇴 설계 전문가이다. 은퇴자에게 적합한 투자 자산으로 리츠(REITs·부동산 투자신탁)를 소개한다.
●소액으로 해보는 ‘리츠’ 투자
조 부사장은 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있으면서 금리 인하기에 각광받는 투자수단인 ‘리츠’를 소개했다. 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 간접 투자하는 상품이다. 부동산 관련 증권에 투자할 수도 있다.
여러 투자자에게서 자금을 모아 오피스 빌딩 같은 곳에 투자하고 여기서 받는 임대료 또는 매각 차익 등 수익의 90% 이상을 투자자들에게 배당금으로 나눠준다. 조 부사장은 “일반 주식보다 배당성향이 매우 높다”며 “배당금으로 노후 준비를 해보려는 분들께 더 유리하다”고 말했다. 국내에는 리츠 24개가 상장돼 있다.
실제 부동산에 투자하려면 목돈이 들지만 리츠는 소액으로도 투자가 가능하다. 조 부사장은 “숙련된 전문가들이 자산을 운용해 준다는 점에서 개인 투자의 리스크를 줄일 수 있다”고 했다. 또한 리츠는 실물 부동산보다 현금화가 쉽다. 유동성이 뛰어나고 각종 비용도 덜 든다. 취득세는 물론 매매차익에 양도세가 붙지 않는다.
절세 혜택도 있다. 투자 금액 5000만원 한도로 상장 리츠를 3년 이상 보유하면 3년 동안의 배당소득에 대해 9.9%(지방소득세 포함) 분리과세가 가능하다. 단, 거래 증권사에 분리과세를 신청해야 한다.
●공모가 대비 떨어진 리츠도 수두룩… 신중해야
그러나 리츠 투자와 관련해선 부정적 인식이 강한 것도 사실이다. 코로나19 때 재택근무가 늘면서 오피스 공실률이 천정부지로 치솟아 리츠 수익률이 죽을 쑨 것이 대표적이다. 공모가를 밑도는 주가를 나타내는 리츠도 적지 않다.
하지만 조 부사장은 “공실률이 낮은 자산을 편입하고 있는 리츠에 골라 투자하면 안심할 수 있다”고 했다. 예컨대 국내 최대 자산(4조2326억원)을 보유한 SK리츠는 SK, SK하이닉스, SK에너지, SK플랜트 등이 임차하고 있는 건물에 투자하고 있다. 현재 임대율이 98.6~100%다. 삼성FN리츠도 비슷하다. 삼성생명보험과 에스원, 삼성화재해상보험이 임차하고 있는 건물에 투자한다. 그래서 임대율이 99.1~100%에 달한다.
그러면서 조 부사장은 지금이 금리 인하기라는 점을 긍정적으로 해석했다. 그는 “리츠는 대규모 레버리지(대출)를 활용해 부동산을 사기 때문에 대출 금리가 떨어지면 자금 조달 비용이 줄어들어 수익성이 개선될 여지가 있다”고 말했다. 리츠 주가가 바닥을 다지고 올라갈 가능성에 기대를 걸어볼 만하다는 뜻이다.
●선택지 다양한 미국 이색 리츠
국내 리츠 투자에 대한 불신이 크다면 우리보다 운영의 역사가 긴 미국 리츠는 어떨까. 1960년 리츠를 도입한 미국은 현재 상장 리츠 수만 192개, 시가총액은 약 1845조원에 달한다. 거대한 리츠로 규모의 경제를 실현할 수 있다. 대부분 월 배당이라는 점도 은퇴 후 제2의 월급을 만들고 싶은 투자자들에게 적합하다.
한편 미국 리츠는 편입 자산의 종류가 매우 다양하다. 조 부사장은 안정적인 수익을 기대할 수 있는 미국 리츠로 25년 연속 배당 금액이 증가한 리얼티인컴과 통신탑에 투자하는 아메리칸타워(AMT), 우체국이 입주한 건물에만 투자해 재계약률이 거의 100%에 달하는 포스탈 리얼티(PSTL) 등을 추천했다.
조 부사장은 “미국 리츠로는 한국에서는 투자할 수 없는 부동산 자산에 투자할 수 있다”며 “다만 환 리스크가 있다는 점은 유의해야 한다”고 말했다. 보다 자세한 내용은 유튜브 ‘은퇴스쿨’ 영상으로 확인할 수 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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